Актуальность весны 2026 года: с 1 января 2026 г․ вступили в силу новые кадастровые значения‚ рассчитанные по методике 2025 года․ В Москве и других крупных городах кадастровая стоимость (КС) выросла в среднем на 18-25 %‚ а в отдельных случаях превысила рыночную цену на 30-40 %․ Это влечёт за собой:
- завышенный имущественный налог уже за 2026 год;
- повышенную базу для НДФЛ при продаже до минимального срока владения;
- сложности с покупателями‚ которые опасаются «завышенной цены»․
Почему КС стала выше рыночной?
- Участки без сделок․ Оценщики брали цены 2023-2024 гг․ и экстраполировали их без учёта падения спроса в 2025 г․
- ИИ-оценка․ Искусственный интеллект сгладил «выпадающие» дешёвые сделки‚ что подняло медиану․
- Новые коэффициенты․ В 2025 г; ввели повышающие индексы для объектов бизнес-класса․
Что грозит собственнику?
| Ситуация | Последствия |
|---|---|
| Продаю до 3-5 лет владения | Налог 13 % (15 % для нерезидентов) считается от 70 % КС‚ если цена договора ниже этого значения |
| Хочу снизить налог | Можно заявить вычет в размере фактической цены‚ но придётся доказывать рыночную стоимость |
| Покупатель берёт ипотеку | Банк оценивает объект независимым оценщиком․ Если его отчёт ниже КС‚ кредит могут уменьшить |
Действия до сделки
Получаем свежие данные
В 2026 году работает единый сервис «Кадастровая карта 2․0» (rosreestor․ru/valuation)․
Вводим кадастровый номер → смотрим дату последней оценки․ Если она 01․2026 — значит‚ применяются именно эти значения․
Заказываем рыночную оценку
Для защиты перед налоговой и покупателями нужен отчёт независимого оценщика по форме ФСО № 3-2025․ Стоимость в Москве — от 5 000 до 15 000 руб․ в зависимости от типа объекта․
Подаём заявление на пересмотр
Если рыночная цена ниже КС более чем на 30 %‚ можно:
- до , подать заявление в Региональную комиссию по спорным оценкам (через МФЦ или Госуслуги);
- после отказа, идти в суд․ Срок исковой давности — 3 года с даты внесения КС в ЕГРН․
Что делать во время сделки
Указываем в договоре реальную цену
Даже если она меньше 70 % КС — налоговая может потребовать обоснование․ Приложите отчёт независимого оценщика и выписку из ЕГРН․
Используем «инвестиционный вычет»
С 2026 г․ действует новый вычет: если вы купили объект по договору долевого участия после ‚ можно уменьшить базу НДФЛ на расходы на покупку + проценты по ипотеке․
Краткий чек-лист
- Проверил КС на rosreestor․ru․
- Заказал рыночную оценку․
- Сравнил разницу․ Если ≥30 % — подаю в комиссию․
- Подготовил документы для налоговой․
- Указал выгодную цену в договоре и приложил отчёт оценщика․
Где получить помощь
- Бесплатная юридическая консультация по оспариванию КС — в центрах «Мой бизнес» при Минэкономразвития РФ․
- Онлайн-калькулятор налога — сайт фнс․ros․ru/calc-ndfl-2026․
- Шаблон иска в суд — на портале «Торгово-промышленной палаты»․