Дата публикации: 19 апреля 2026 г․

Когда появляется обязанность платить налог?

Если квартира была куплена‚ получена по наследству‚ дару или приватизации и продаётся раньше‚ чем через 5 лет с момента регистрации права собственности‚ продавец обязан:

• заполнить декларацию 3-НДФЛ;
• уплатить 13 % от дохода (для резидентов РФ) или 30 % (для нерезидентов);
• подать декларацию до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи;
• оплатить налог до 15 июля․

Исключения: если квартира получена по наследству‚ дару от близкого родственника или приватизации‚ льготный срок владения составляет 3 года․

С чего именно берут 13 %?

Налоговая база определяется по максимуму из:

1. Договорной цены‚ указанной в договоре купли-продажи;
2. 0‚7 × кадастровая стоимость на 1 января года продажи․

Пример: квартира продана за 5 000 000 ₽‚ а кадастровая стоимость 8 000 000 ₽․ Налоговая посчитает 0‚7 × 8 000 000 = 5 600 000 ₽․ Берётся большая величина — 5 600 000 ₽․
Налог: 5 600 000 ₽ × 13 % = 728 000 ₽․

Как легально снизить или обнулить налог

Имущественный вычет

Можно уменьшить доход на 1 000 000 ₽ один раз в год на все объекты недвижимости․

Пример: продано за 4 200 000 ₽‚ вычет 1 000 000 ₽‚ налогооблагаемая база = 3 200 000 ₽‚ налог = 416 000 ₽․

Расходы на покупку

Уменьшаем доход на документально подтверждённые расходы‚ включая:

• цена приобретения;
• ипотечные проценты;
• регистрационные сборы‚ оценка‚ услуги агентства․

Пример: купили за 3 500 000 ₽‚ продаём за 4 200 000 ₽․ Доход = 700 000 ₽‚ налог = 91 000 ₽․

Что грозит‚ если налог не платить

• Штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30 %);
• Пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день;
• Уголовная ответственность при уклонении от уплаты крупной суммы (свыше 2 700 000 ₽ за 3 года)․

Особые ситуации

Единственное жильё

Если на момент продажи у вас отсутствует другое жильё в собственности (или оно было продано за 90 дней до продажи текущей квартиры)‚ льготный срок владения сокращается до 3 лет․

Обмен с доплатой

Если квартира меняется на другую с доплатой‚ доплата тоже считается доходом и облагается НДФЛ‚ если срок владения меньше 5 лет․

Продажа доли

Если продаётся доля‚ кадастровую стоимость умножают на долю‚ а вычет 1 000 000 ₽ делится пропорционально доле (или применяются расходы на покупку доли)․

Пошаговый план продавца

1. Определите‚ сколько лет вы владеете квартирой (по дате ЕГРН)․
2. Выберите выгодный вариант: вычет 1 000 000 ₽ или расходы на покупку․
3. Соберите документы: договор купли-продажи‚ платёжки‚ чеки‚ ипотечный договор․
4. До 30 апреля подайте 3-НДФЛ через сайт ФНС или Госуслуги․
5. До 15 июля оплатите налог․

Частые ошибки

• Указание заниженной цены в договоре․ Налоговая всё равно пересчитает по 0‚7 × кадастровой стоимости и выставит требование․
• Игнорирование дополнительных расходов․ Не забудьте включить ипотечные проценты и комиссии агентств․
• Отсутствие подтверждающих документов․ Храните все чеки и квитанции минимум 3 года после продажи․

Важно! Правила могут меняться: следите за обновлениями на сайте ФНС России или через сервис «Госуслуги»․