Московская программа реновации заставляет тысячи семей переезжать из старых «хрущёвок» в современные дома. Однако уже на этапе получения новой квартиры многих волнует один и тот же вопрос: «Когда я смогу её продать без налога?» Ниже ‒ подробное руководство с исчерпывающими разъяснениями ФНС‚ свежими изменениями 2026 года и примерами расчёта.
Краткий ответ
Если вы получили квартиру по реновации взамен снесённой‚ в срок владения новой квартирой засчитывается весь период владения старой. Следовательно‚ налога не будет‚ если со дня регистрации права на первоначальную квартиру прошло:
- 3 года ‒ для квартир‚ приобретённых до ;
- 5 лет ‒ для квартир‚ приобретённых после (по общему правилу).
Такое правило закреплено в п. 2 ст. 217.1 НК РФ и подтверждено многочисленными разъяснениями ФНС (письмо ФНС России от № БС-4-11/6390@ и др.).
Пошаговая инструкция: как проверить своё положение
Шаг 1. Найдите дату регистрации права на старую квартиру
Откройте выписку ЕГРН (бывш. ЕГРП) на снесённую квартиру. В графе «Сведения о правах» будет указана дата регистрации права собственности.
Шаг 2. Определите минимальный срок владения
| Дата приобретения старой квартиры | Минимальный срок владения |
|---|---|
| до включ. | 3 года |
| c | 5 лет |
Если квартира была единственным жильём‚ можно дождаться 3 лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Шаг 3. Сложите сроки
К моменту продажи новой квартиры общий «засчитанный» стаж должен быть не меньше 3 или 5 лет.
Примеры из жизни
Пример 1. Квартира «хрущёвка» куплена в 2014 г.‚ реновация в 2022 г.
Дата регистрации старой квартиры, . В 2022 г. получена новая.
В 2024 г. семья решает продать: 2024 — 2014 = 10 лет ≥ 3 лет.
Налога нет‚ декларацию можно не подавать.
Пример 2. Квартира куплена в 2018 г.‚ реновация в 2022 г.
Дата регистрации старой квартиры — . В 2022 г. получена новая.
Планируемая продажа в 2026 г.: 2026 — 2018 = 8 лет ≥ 5 лет.
Налога также не будет.
Пример 3. Продажа раньше минимального срока
Квартира куплена в марте 2020 г.‚ реновация декабрь 2022 г. Продажа в январе 2026 г.: 2026 — 2020 = 6 лет‚ но до 5 лет не хватает 3 месяца.
Налог придётся заплатить 13 % от кадастровой стоимости (или цены договора‚ если выше 70 % кадастровой) за вычетом:
- 1 млн руб. фиксированного вычета или
- документально подтверждённых расходов на покупку старой квартиры (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Что изменилось в 2026 году
Федеральный закон № 176-ФЗ (принят Госдумой в I чтении) не затрагивает специальное правило для реновации. Это значит‚ индексация срока владения для «новых» квартир остаётся прежней.
Как оформить вычет‚ если всё-таки придётся платить
- Собираем документы:
- ДКП на старую квартиру (или иной правоустанавливающий документ);
- Договор мены (акт приёма-передачи новой квартиры);
- Чеки‚ банковские выписки‚ если покупали старую квартиру за деньги.
- Заполняем 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика или через «Декларацию-онлайн».
- До 30 апреля подаём отчёт‚ до 15 июля оплачиваем налог.
Частые ошибки
- Ошибка 1: Считать срок только с момента регистрации права на новую квартиру. Правильно ‒ с момента права на старую.
- Ошибка 2: Думать‚ что дарение или наследование квартиры по реновации имеют отдельный срок. Все «особенности» наследства/дарения касаются только первого объекта.
- Ошибка 3: Забывать о «единственном жилье». Если старая и новая квартиры ‒ единственное жильё‚ можно применить 3-летний срок даже для объектов после 2016 г.
Ключевое правило: при реновации налоговый «отсчёт» не прерывается. Если вы владели старой квартирой достаточно долго‚ продажа новой будет полностью освобождена от НДФЛ. Всегда проверяйте дату первоначальной регистрации и сохраняйте документы: они понадобятся‚ чтобы доказать свою льготу в налоговой.