В 2026 году правила освобождения от НДФЛ при продаже жилья изменились: 24 региона ввели собственные льготные сроки, а Госдума уже обсуждает новый пакет поправок. Чтобы точно знать, когда можно продать квартиру и не заплатить 13 %, разберёмся во всех условиях подробно.

Минимальный срок владения: от чего он зависит

Налоговый кодекс РФ предусматривает два базовых срока, 3 года и 5 лет. Чтобы понять, какой из них к вам относится, нужно ответить на два вопроса:

1. Когда и как квартира попала в собственность?
2. Какой регион РФ выдавал документы о праве собственности?

Три года, если вы попадаете в «льготный список»

Срок владения 3 года (36 месяцев) действует в следующих случаях:

• жилье получено по наследству;
• квартира была подарена близким родственником (супругом, родителями, детьми, братьями/сёстрами, дедом/бабкой, внуками);
• квартира получена в результате приватизации;
• жилье передано по договору долевого участия или ренты;
• семья имеет детей-инвалидов любого возраста;
• в семье второй ребёнок родился до 30 апреля 2026 года (льгота действует даже при продаже «до исполнения» 3-х лет владения).

Важно: счёт ведётся с даты полного оформления права собственности в Росреестре, а не с даты договора или фактического заселения.

Пять лет — общий случай

Если вы купили квартиру на рынке (договор купли-продажи, ДДУ, переуступка), и она не относится к льготным категориям выше, то минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет (60 месяцев).

Региональные послабления: 24 субъекта сократили срок до 3 лет

С 1 января 2026 года 24 региона РФ (например, Москва, Санкт-Петербург, Ленинградская, Московская, Татарстан, Краснодарский край и др.) дали право жителям продавать любое жильё без НДФЛ уже через 3 года, даже если оно покупалось, а не приватизировалось.

Список льготных регионов официально утверждён Правительством РФ и опубликован на сайте ФНС. Перед сделкой проверьте ваш регион в сервисе «Проверь льготы».

Непрерывность срока: что считается «разрывом»

Непрерывный срок, это когда:

• с момента регистрации до момента уступки права собственности не было ни одного дня, когда квартира была бы оформлена на другого собственника;
• если квартира когда-то продавалась/дарилась и затем снова оформлялась на вас, счёт начинается заново с последней даты регистрации.

Когда всё-таки придётся заплатить 13 %

Налог возникает, если:

1. срок владения меньше льготного;
2. договорная цена выше 70 % от кадастровой стоимости (иначе налоговая будет считать доход по кадастру × 0,7);
3. продавец не воспользовался вычетом 1 000 000 ₽ или не подтвердил расходы на покупку.

Как посчитать налог при слишком ранней продаже

Формула:

(Цена продажи − 1 000 000 ₽ или подтверждённые расходы) × 13 % = НДФЛ к уплате

Пример: продали квартиру через 2 года за 6 000 000 ₽. Расходы на покупку подтверждены в размере 4 500 000 ₽.

(6 000 000 − 4 500 000) × 13 % = 195 000 ₽

Что ждёт нас дальше: пакет поправок Госдумы

В апреле 2026 года Госдума уже приняла пакет налоговых поправок в первом чтении. Обсуждается:

• отмена действующих льгот при продаже недвижимости;
• увеличение минимального срока владения до 7 лет для новых рынков;
• возможное введение единого срока 3 года по всей России с сохранением льготных категорий.

Окончательное решение ожидается осенью 2026 года. Следите за обновлениями на сайте Госдумы и ФНС.

Ключевые советы

1. Проверьте дату регистрации в ЕГРН. Именно она считается началом срока.
2. Узнайте, относится ли ваш регион к 24 льготным.
3. Сохраняйте все договоры и чеки: при продаже «до срока» они позволят уменьшить налоговую базу.
4. Фиксируйте кадастровую стоимость: ставьте цену не ниже 70 % от неё, чтобы избежать пересчёта налоговой.