Актуальность вопроса. С 2024 года суды, законодатель и органы власти всё чаще сталкиваются со спорами, в которых арендаторы требуют пересмотра арендной платы после снижения или повышения кадастровой стоимости. Какие правила действуют сегодня, можно ли «пересчитать задним числом» и что готовит 2026 год — разбираем в одном материале.

Почему кадастровая стоимость влияет на арендную плату

Для земель государственной и муниципальной собственности арендная плата во многих случаях рассчитывается как процент от кадастровой стоимости:

• 0,3 % — для участков под жильё, ЛПХ, садоводство и огородничество;
• 1,5 % — для прочих целей.

Если же земля сдаётся по результатам торгов, ставка фиксируется в договоре и может отличаться от «кадастрового» процента.

Ретроспективный перерасчёт: позиция Верховного Суда РФ

Важно! Изменение кадастровой стоимости не является основанием для перерасчёта уже уплаченной арендной платы (Постановление Президиума ВС РФ от 11.2023, дело № А55-12291/2023).

Ключевые выводы суда:

1. Размер арендной платы «привязан» к кадастровой стоимости на дату начала текущего расчётного периода.
2. Если кадастровая стоимость изменилась в середине периода, новая величина применяется только со следующего года.
3. Исключение — заключение стороннего соглашения или аукционный порядок, где стороны могут договориться иначе.

Как изменение кадастровой стоимости вступает в силу

• Оспаривание ФАС/судом. Решение вступает в силу со дня, указанного в акте комиссии или судебном акте, но не ранее 1 января года, в котором подано заявление (ст. 24.18 Земельного кодекса РФ).
• Инициатива Росреестра. Если ведомство по результатам кадастровой оценки вносит изменения, они отражаются в ЕГРН через 7–10 дней и применяются с даты внесения записи.

Новые правила с 1 января 2026 года

Федеральный закон № 553-ФЗ (принят Госдумой )

Следующие новации начнут действовать уже в 2026-м:

• Единая формула расчёта арендной платы за участки, предоставленные без торгов:
• Аренда = КС × Ставка × Коэффициент инфляции.
• Коэффициент инфляции будет ежегодно устанавливаться Минэкономразвития и публиковаться до 1 ноября предыдущего года;
• Регионы смогут снижать ставку не более чем на 50 % от базовой, но только на срок до 5 лет.

Практические советы арендатору

1. Проверьте договор. Если он содержит условие «определяется в % от кадастровой стоимости», уточните дату, от которой берётся кадастровая величина (чаще всего, 1 января очередного года).
2. Оспаривайте кадастровую стоимость заранее. Подача заявления до 1 сентября текущего года позволит применить новое значение уже с 1 января следующего.
3. Фиксируйте соглашения в письменной форме. Любое дополнительное соглашение о скидке должно быть подписано обеими сторонами и зарегистрировано в Росреестре, если изменяется условие о плате.
4. Ведите раздельный учёт НДС. При снижении кадастровой стоимости может измениться и налоговая база: перерасчёт НДС «задним числом» невозможен, но можно скорректировать будущие периоды.

Чек-лист для бухгалтера и юриста

• ☐ Сверьте кадастровую стоимость на 1 января отчётного года через сервис rosreestr.gov.ru;
• ☐ Проверьте, нет ли в регионе понижающего коэффициента (решает комитет по тарифам).
• ☐ Учтите индекс-дефлятор Минэкономразвития для расчёта НДС и налога на прибыль.
• ☐ Внесите изменения в бюджет арендных платежей на 2026 год до 15 декабря 2025 года.

Изменение кадастровой стоимости не «отматывает» уже начисленную арендную плату, но напрямую влияет на будущие платежи. С 2026 года появится единая формула, а регионы получат право дополнительных льгот. Заранее анализируйте документы, своевременно оспаривайте завышенную кадастровую стоимость и закрепляйте любые договорённости в письменном виде — это минимизирует риски и избавит от лишних споров с государством или арендодателем.