Важное обновление: с 1 января 2026 года в России изменились правила налогообложения при продаже недвижимости.
Теперь собственники квартир, домов и земельных участков могут избежать уплаты НДФЛ, если соблюдают определённый минимальный срок владения.
Ключевые изменения касаются и усиления льгот для семей с детьми, и расширения региональных возможностей.

Общее правило: 5 лет

Базовый срок владения: 5 лет.
Если вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года (включая долевое участие в строительстве) и владеете ею более 5 лет, доход от продажи не облагается НДФЛ.
Отсчёт идёт от даты, указанной в ЕГРН:

• для купленной квартиры — дата регистрации права собственности;
• для новостройки по ДДУ, дата постановки на кадастровый учёт или оформления права собственности после сдачи дома.

Особые случаи: 3 года

Срок сокращается до 3 лет, если объект недвижимости был получен:

1. по наследству;
2. в дар от близкого родственника (п. 18.1 ст. 217 НК РФ);
3. в результате приватизации;
4. в порядке передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;
5. в рамках замены долей в уставном капитале на квартиру (п. 3 ст. 214.10 НК РФ).

В этих ситуациях продавец освобождается от НДФЛ уже через 3 года владения.

Льгота для семей с детьми

С 2022 года действует федеральная льгота, которая продлена и в 2026-м:
семьи, имеющие как минимум одного несовершеннолетнего ребёнка (или студента-очника до 24 лет), освобождаются от НДФЛ при продаже любой недвижимости, если:

• в год продажи они приобрели другое жильё в России;
• общая площадь нового жилья превышает площадь продаваемого или кадастровая стоимость нового объекта выше продаваемого;
• новое жильё уже зарегистрировано в ЕГРН или есть разрешение на ввод в эксплуатацию.

Важно: льгота действует даже при владении менее 3 или 5 лет, но требует подачи декларации 3-НДФЛ с приложением подтверждающих документов.

Региональные снижения срока

В 2026 году сразу 24 региона (в т.ч. Краснодарский край, Татарстан, Калининградская область и др.) снизили минимальный срок владения до 3 лет для всех объектов,
а не только по «льготному» списку. Это право им предоставлено п. 5 ст. 217.1 НК РФ.
Проверить актуальный срок для вашего региона можно на сайте ФНС России или в местном управлении Росреестра.

Примеры расчёта сроков

Пример 1: покупка на вторичном рынке

Иван купил квартиру 15 марта 2021 года. Продал её 16 апреля 2026 года.
Владение: 5 лет 1 месяц → НДФЛ не платится.

Пример 2: приватизация

Мария приватизировала квартиру 20 мая 2023 года. Продала 25 мая 2026 года.
Владение: 3 года → НДФЛ не платится.

Пример 3: покупка в 2022 году и продажа через 2 года в семье с ребёнком

Семья Петровых купила новостройку в 2022 году, оформила право собственности 1 марта 2023 года.
В 2025 году у них родился ребёнок. В 2026 году они продают эту квартиру и покупают большую;
Несмотря на владение менее 5 лет, при соблюдении условий льготы НДФЛ не начисляется.

Порядок действий при продаже

1. Определите дату начала срока владения (ЕГРН/ДДУ).
2. Уточните, относитесь ли вы к льготной категории (3 года, семья с детьми, регион).
3. Если срок меньше льготного, рассчитайте налог:
   НДФЛ = 13 % × (цена продажи − 1 млн руб. либо расходы на покупку).
4. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ, даже если налог нулевой.
5. Оплатите налог до 15 июля, если он возник.

Частые ошибки

• Пенсионеры не имеют автоматического освобождения от НДФЛ — применяются общие правила.
• Если квартира была в долевой собственности, срок считается от даты первой регистрации любого долевого участника.
• При продаже через «ипотеку» или «с обременением» срок не «замораживается» — он идёт как обычно.

Где проверить данные

• ФНС России, www.nalog.gov.ru
• Росреестр — rosreestr.gov.ru
• Госуслуги — раздел «Услуги ФНС» → «Получить консультацию по НДФЛ».

Помните: налоговое законодательство постоянно меняется. Уточняйте свои права и обязанности за 1-2 месяца до планируемой продажи, чтобы успеть подготовить документы и воспользоваться льготами!