Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет?
Размер «нулевого» периода зависит от основания получения недвижимости и даты возникновения права собственности.
| Категория собственника / способ получения | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Приватизация, наследство, дарение от близкого родственника | 3 года |
| Единственное жильё (в любой момент не имели другой квартиры) | 3 года |
| Договор долевого участия (ДДУ), пожизненное содержание с иждивением | 3 года от момента полной оплаты по ДДУ или регистрации перехода права |
| Покупка на вторичном рынке до | 3 года |
| Покупка на вторичном рынке с , если жильё не единственное и не относится к исключениям выше | 5 лет |
С какого момента считается срок владения?
- ДДУ: с момента полной оплаты по договору (а не с даты регистрации права собственности), если квартира в новостройке.
- Приватизация, наследство, дарение: с даты регистрации права собственности в Росреестре.
- Доли в квартире: если доли были получены в разное время, срок считается по последнему «поступлению» доли.
- Квартира в доме под снос: если вы получили новую квартиру по программе реновации, срок владения сохраняется непрерывным.
«Единственное жильё»: как проверяется?
Квартира считается единственной, если в течение 90 дней до даты продажи у вас не было других объектов недвижимости (доли, апартаменты, дома, гаражи и т.д.).
Пример: вы купили квартиру , а вторую квартиру оформили . При продаже первой квартиры до она считается единственным жильём, НДФЛ не возникает.
Что будет, если продать раньше минимального срока?
- Вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13 % от дохода.
- Можно уменьшить налогооблагаемую базу:
- на сумму фактически подтверждённых расходов (цена покупки + расходы на ремонт, проценты по ипотеке);
- или воспользоваться имущественным вычетом 1 млн руб. (если документы о расходах не сохранились).
Свежее законодательство: что изменится в 2026 году?
Законопроект № 1026190-8 (первое чтение одобрено ) предлагает унифицировать сроки:
- 3 года — для всех категорий собственников, включая покупки на вторичном рынке.
- Однако на момент публикации статьи (апрель 2026) поправки пока не вступили в силу, поэтому действуют старые правила.
Практические схемы
Схема 1. Куплена по ДДУ в 2021 году
- Полная оплата по ДДУ — 10 ноября 2021.
- Дом сдан и право собственности зарегистрировано — 15 февраля 2023.
- Минимальный срок истёк: 10 ноября 2024.
- Продажа в январе 2026 — НДФЛ не платится.
Схема 2. Куплена на вторичке в апреле 2023, есть ещё одна квартира
- Минимальный срок, 5 лет.
- Самая ранняя безналоговая продажа — апрель 2028.
- Если продать в 2026 году, придётся задекларировать доход и заплатить налог.
Как подтвердить срок владения
- Единый реестр недвижимости (ЕГРН) — выписка о правах.
- ДДУ + платёжные поручения (для новостроек).
- Свидетельство о наследстве или договор дарения.
- Справка об отсутствии других объектов недвижимости (для подтверждения статуса «единственного жилья»).
Проверочный чек-лист перед продажей
- ☐ Узнать дату первоначального возникновения права собственности.
- ☐ Сравнить дату продажи с минимальным сроком (3 или 5 лет).
- ☐ Убедиться, что жильё — единственное или подпадает под льготу.
- ☐ Собрать документы на покупку и улучшения (для вычета, если налог всё-таки возникнет).
Главное: если вы купили квартиру до или она получена по наследству/дарению/приватизации, то продать без налога можно через 3 года. В остальных случаях — 5 лет, но уже с 2025 года депутаты предлагают сократить срок до трёх лет для всех собственников. Отслеживайте обновления законодательства и консультируйтесь с налоговым специалистом при сомнениях.