В 2026 году в России действуют обновлённые правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. Главное, что нужно знать: минимальный срок владения может быть 3 или 5 лет — в зависимости от того, как, когда и кем приобретена квартира; Ниже, подробная инструкция со всеми нюансами и примерами расчёта.

Какой срок владения освобождает от налога в 2026 году

По состоянию на 19 апреля 2026 г. применяются два варианта минимального срока:

• 3 года — в льготных случаях;
• 5 лет — во всех остальных случаях.

Если к моменту продажи квартира находится в собственности ровно или дольше указанного периода, доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ и декларирования не требуется.

Когда применяется 3-летний срок

1. Обязательное условие: квартира была получена до 1 января 2016 года по любому основанию.
2. Квартира получена:
   • в порядке наследования или по договору дарения от члена семи;
   • в результате приватизации;
   • по договору пожизненного содержания с иждивением.
3. Жильё является единственным на момент продажи и в течение 90 дней до неё (правило 90 дней действует с 2025 г.).
4. Семья продавца в течение 90 дней до 30 апреля следующего года после продажи родила второго ребёнка.

Когда действует 5-летний срок

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года и не попадает ни под один из льготных случаев выше, то срок владения для освобождения от налога составляет 5 лет.

Как определить дату начала владения

Примеры расчёта налога

Пример 1. Наследство, срок 2 года 4 месяца

Гуля получила квартиру по наследству в январе 2023 года (дата смерти мужа). Планирует продать за 4 600 000 ₽ в январе 2025 года. Срок владения = 2 года. Поскольку это наследство, но после и не единственное жильё, то льготный 3-летний срок ещё не истёк.

• Налогооблагаемая база: 4 600 000 ₽ – 1 000 000 ₽ (вычет продавца) = 3 600 000 ₽.
• НДФЛ: 3 600 000 × 13 % = 468 000 ₽.
• Если Гуля в том же году купит новую квартиру за 3 500 000 ₽ и право вычета при покупке ещё не использовала, то может уменьшить базу ещё на 2 000 000 ₽ (максимальный вычет покупателя): 3 600 000 – 2 000 000 = 1 600 000 ₽ → НДФЛ = 208 000 ₽.

Пример 2. Единственное жильё, срок 3 года 2 месяца

Иван купил квартиру в марте 2023 года. В мае 2026 года продаёт её за 6 000 000 ₽. На момент продажи у него нет другого жилья. Срок владения >3 лет → освобождение от НДФЛ полное, декларацию подавать не нужно.

Как законно не платить налог, если срок ещё не вышел

1. Использовать имущественный вычет 1 млн ₽ (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) — уменьшает налогооблагаемую базу.
2. Заявить вычет на покупку нового жилья до 2 млн ₽ (или 3 млн ₽ ипотечных процентов), если право ещё не применялось.
3. Документально подтвердить расходы на покупку: если квартира приобреталась, база уменьшается на фактические расходы (ст. 220 п. 2 пп. 2).
4. Продать после исполнения 3- или 5-летнего срока.

Что изменилось с 2026 года

• Для семей с детьми добавлено освобождение при рождении второго ребёнка до 30 апреля следующего года.
• Сохранился 90-дневный «окно» для единственного жилья: можно купить другое и не платить налог за 90 дней до продажи старой квартиры.
• Иноагенты лишены всех льгот и платят 13 % независимо от срока владения.

Пошаговая инструкция «Продать квартиру без налога»

1. Определите дату начала владения по таблице выше.
2. Сравните фактический срок с 3/5 годами.
3. Если срок ещё не вышел:
   • Рассчитайте возможные вычеты.
   • Подготовьте документы: ДКП, ЕГРН, чеки, ипотечный договор.
   • Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
4. Если срок вышел — продавайте спокойно, декларацию не подаёте.

Ответы на частые вопросы

Вопрос: Квартира приватизирована в 2020 году, единственное жильё.

Ответ: Продавайте в 2026 году, срок владения 6 лет >3 лет, налога нет.

Вопрос: Долю в квартире получил по наследству в 2021, остальные доли — в 2022. Срок считается с 2021?

Ответ: Да, с даты смерти наследодателя (2021). В 2026 году срок уже 5 лет → освобождение.

Вопрос: Можно ли не платить налог, если купил дороже, чем продал?

Ответ: Если есть документы о расходах, база = 0, но декларацию 3-НДФЛ всё равно подать (укажите расходы).

Не платите НДФЛ при продаже, если:

• Квартира в собственности ≥3 года (льготный случай) или ≥5 лет (общий).
• Это единственное жильё и срок >3 лет.
• Семья родила второго ребёнка в течение 90 дней до 30 апреля следующего года после продажи.

В остальных случаях используйте вычеты и не пропустите срок подачи декларации (до 30 апреля) и уплаты налога (до 15 июля).

Последняя редакция: . Всегда сверяйтесь с актуальной редакцией НК РФ и разъяснениями ФНС.