В 2026 году продажа квартиры, полученной по наследству, может облагаться НДФЛ, если не соблюдён минимальный срок владения. Ниже — подробный разбор всех нюансов: когда именно начинается отсчёт, какие есть исключения и как не нарватся на лишние платежи.
С какого момента считается срок владения наследуемой квартирой?
Для квартиры, полученной по наследству, начало срока владения определяется не датой оформления права собственности в Росреестре, а:
- датой смерти наследодателя, от которой отсчитываются 6 месяцев до вступления в наследство (ст. 1114 ГК РФ);
- датой открытия наследства — она же и считается первым днём владения.
Пример: наследодатель умер . Наследник вступил в права и зарегистрировал квартиру в ЕГРН . Для налогов срок владения начнётся с .
Каков минимальный срок владения наследством?
| Вид собственности | Минимальный срок | Налог после срока |
|---|---|---|
| Квартира, полученная по наследству | 3 года | 0 % |
| Иное жильё, купленное после | 5 лет | 0 % |
| Единственное жильё, купленное после | 3 года | 0 % |
То есть если вы продаёте унаследованную квартиру не ранее 3-х лет с даты смерти наследодателя, НДФЛ платить не нужно.
Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года
С в России действует прогрессивный НДФЛ:
- 13 % — на доход до 2,4 млн руб. в год;
- 15 %, на доход от 2,4 млн до 5 млн руб.;
- 18 % — на доход свыше 5 млн руб.
Важно: если срок владения не выдержан, весь доход от продажи (разница между ценой продажи и вычетом/расходами) подпадает под прогрессивную шкалу.
Как уменьшить налог, если 3 года ещё не прошли?
Имущественный вычет
Вы имеете право на вычет 1 000 000 руб. (ст. 220 НК РФ).
Пример: квартира продана за 3,5 млн руб. Налоговая база = 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 руб. НДФЛ = 2,5 млн × 13 % = 325 000 руб.
Документальные расходы
Если вы документально подтвердите расходы на приобретение, ремонт, долевой взнос и т.д., можете вычесть их из цены продажи.
Вычет при продаже доли
При продаже доли каждый собственник получает вычет 1 000 000 руб. пропорционально доле.
Алгоритм действий, чтобы продать квартиру без налога
- Определить дату смерти наследодателя.
- Дождаться 3 года с этой даты.
- Убедиться, что объект зарегистрирован в ЕГРН.
- Подготовить:
- Свидетельство о праве на наследство;
- Выписку из ЕГРН;
- Документы-основания (свидетельство о смерти).
- Заключить договор купли-продажи.
Частые ошибки
- Ошибка 1: считать срок с даты регистрации права собственности. Исправление: считать с даты смерти наследодателя.
- Ошибка 2: забывать о 6-месячном сроке для принятия наследства. Пропустите — придётся через суд восстанавливать срок.
- Ошибка 3: не подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже до 3 лет даже при нулевом налоге. Штраф: 1 000 руб. + 5 % от суммы за каждый месяц просрочки.
Региональные льготы в 2026 году
В 2026 году уже 24 региона (включая Москву, Санкт-Петербург, Татарстан) сократили минимальный срок владения до 3 лет даже для обычной купли-продажи. Проверьте местный закон: возможно, правило распространяется и на ваш случай.
Краткий чек-лист перед продажей
Прошло 3 года со дня смерти наследодателя?
Квартира зарегистрирована в ЕГРН?
Есть оригинал свидетельства о праве на наследство?
Нет долгов по ЖКХ и налогам?
Подготовлен пакет документов для покупателя?