Внимание! С 1 января 2026 года правила расчёта налога при продаже недвижимости стали жёстче. Теперь всё зависит от даты возникновения права собственности‚ способа получения квартиры и количества объектов недвижимости в собственности. Ниже — подробная инструкция‚ когда можно продавать квартиру без НДФЛ и как избежать лишних выплат.
Базовое правило: 5 лет вместо 3
С 2026 года минимальный срок владения‚ после которого продажа квартиры не облагается НДФЛ‚ составляет 5 лет. Это касается всех квартир‚ купленных после . Однако есть исключения‚ при которых срок сокращается до 3 лет.
Когда достаточно 3 лет
Вы можете продать квартиру без налога уже через 3 года после регистрации права собственности‚ если хотя бы одно из условий выполняется:
- Квартира получена в дар или по наследству от близкого родственника (родители‚ дети‚ братья/сёстры‚ дед/бабушка).
- Квартира приватизирована (например‚ муниципальная квартира переведена в собственность).
- Квартира получена по договору пожизненного содержания (альтернатива ренте).
- Квартира единственное жильё на момент продажи (и в течение 90 дней до продажи вы не купили другую недвижимость).
- Квартира куплена по ДДУ (договору долевого участия), срок начинает идти с даты полной оплаты‚ а не регистрации права.
Как считается срок владения
Отсчёт времени зависит от способа получения квартиры:
- Покупка по ДКП (договору купли-продажи) — с даты регистрации права собственности в Росреестре.
- ДДУ (долевое участие) — с даты полной оплаты по договору (подтверждается платёжными поручениями).
- Наследство — с даты смерти наследодателя (независимо от даты вступления в права).
- Дарение — с даты регистрации права собственности.
- Приватизация — с даты регистрации права (если квартира была приватизирована до ‚ срок может быть короче).
Что делать‚ если срок не истёк
Если вы продаёте квартиру раньше минимального срока‚ налог составит:
- 13% для резидентов РФ (проживающих в РФ ≥ 183 дней в году).
- 30% для нерезидентов.
Налог рассчитывается по формуле:
(Цена продажи — 1 000 000 рублей вычета) × 13%
Или можно использовать расходный вычет:
(Цена продажи — расходы на покупку) × 13%
Пример: Если квартира куплена за 5 млн и продана за 8 млн‚ налог = (8 000 000 — 5 000 000) × 13% = 390 000 рублей.
Как избежать налога при продаже единственного жилья
Если квартира — единственное жильё‚ вы можете продать её без налога через 3 года. Однако важно:
- На момент продажи у вас не должно быть другой недвижимости.
- Если вы купили новую квартиру в течение 90 дней до продажи старой‚ это не считается нарушением.
Новые правила 2026: что изменилось
С 2026 года введены дополнительные ограничения:
- Если у продавца 2+ квартиры‚ минимальный срок владения — 5 лет вне зависимости от способа получения.
- Для квартир‚ полученных от «неблизких» родственников (например‚ дядя/тётя)‚ срок всегда 5 лет.
- ФНС теперь автоматически проверяет количество объектов недвижимости через ЕГРН.
Чек-лист продавца квартиры в 2026 году
- Проверьте дату регистрации права собственности в ЕГРН.
- Определите способ получения квартиры (покупка‚ дар‚ наследство и т.д.).
- Посчитайте срок владения (см. раздел 3).
- Проверьте‚ является ли квартира единственным жильём.
- Если срок < 3/5 лет‚ рассчитайте налог и выберите выгодный вычет.
Ключевые даты для уплаты налога
- До 30 апреля следующего года — подача декларации 3-НДФЛ.
- До 15 июля следующего года — уплата налога.
Важно: Информация актуальна на . Проверяйте изменения на сайте ФНС России или консультируйтесь с налоговым специалистом.