Каждый, кто покупает жильё в новостройке, рано или поздно задаётся вопросом: «Когда мне можно будет продать квартиру и не заплатить НДФЛ?» Ответ зависит от того, как именно вы приобрели жильё, а также от ряда льготных оснований, которые действуют в 2026 году. Ниже – подробная инструкция, которая поможет не переплатить государству лишнего.
Базовое правило: 5 лет или 3 года?
В Налоговом кодексе РФ закреплены два минимальных срока владения, после которых продажа недвижимости освобождается от НДФЛ:
- 5 лет – стандартный срок для всей недвижимости, купленной после .
- 3 года – льготный срок, который применяется в выделенных случаях (см. раздел 2).
Когда действует льготный срок в 3 года
Вы можете продать квартиру без налога уже через 36 месяцев, если хотя бы одно из условий ниже выполняется:
- Единственное жильё. На момент продажи у вас и членов семьи нет другой квартиры/доли в недвижимости.
- Жильё получено по наследству, в дар или приватизировано.
- Квартира куплена по ДДУ (договору долевого участия) или по договору переуступки.
- Семья имеет двух и более детей, включая детей-инвалидов, и соблюдает дополнительные условия (подробнее – в разделе 4).
Как считать 3 года при ДДУ?
Если вы купили квартиру по договору долевого участия, отсчёт времени начинается не с момента регистрации права собственности, а:
- с даты полной оплаты по ДДУ, или
- с даты полной оплаты по договору переуступки права требования.
Примеры расчёта
Пример 1. ДДУ, единственное жильё
• – закрыт ДДУ и полностью оплачена квартира.
• – можно продавать без НДФЛ (3 года + 1 день).
Пример 2. Квартира куплена , есть другая жилплощадь
• До продавать нельзя без налога.
• С – минимальный срок 5 лет пройден, НДФЛ 0 ₽.
Дополнительные льготы для семей с детьми
В 2026 году продолжает действовать семейная льгота:
- Если в семье родился второй ребёнок до 30 апреля следующего года после продажи, то налог не взимается даже при нарушении минимального срока.
- Льгота распространяется на семьи, где дети-инвалиды любого возраста.
Если продавать раньше льготного срока
При досрочной продаже налог = 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн ₽) от прибыли. Прибыль можно уменьшить:
- На 1 000 000 ₽ – стандартный вычет.
- На фактические расходы – цена покупки + ипотечные проценты + дизайн и ремонт (при наличии документов);
Пример: купили за 3 млн ₽, продаём за 4 млн ₽ → налогооблагаемая база = 1 млн ₽ → НДФЛ = 130 000 ₽.
Чек-лист перед продажей
- Определите способ приобретения квартиры и дату полной оплаты.
- Проверьте, является ли жильё единственным.
- Посчитайте минимальный срок (3 года или 5 лет).
- Если продаёте раньше – подготовьте документы для вычета.
- Не забудьте подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
У большинства владельцев новостроек отсчёт начинается с момента полной оплаты по ДДУ. Если квартира – единственное жильё, продавать без налога можно уже через 3 года. В остальных случаях придётся подождать 5 лет или воспользоваться льготами для многодетных семей; Планируйте сделки заранее, и не дайте налогу съесть вашу прибыль!