При оформлении любых сделок с недвижимостью — будь то продажа, покупка, дарение или обмен — владельцам квартир приходится сталкиваться с понятием «паспорт квартиры»․ Однако в разговорной речи часто путают два абсолютно разных документа: технический паспорт и кадастровый паспорт․ Ошибка может привести к задержке сделки, отказу в регистрации и даже финансовым потерям․ Разберёмся, в чём принципиальные различия и какой документ действительно нужен в 2026 году․
Что такое технический паспорт квартиры (БТИ)
Основные характеристики
- Кто выдаёт: Филиал «БТИ» (Бюро технической инвентаризации) или частная организация с аккредитацией․
- Что содержит:
- Обмерные планы всех помещений (с точными размерами стен, окон, дверей)․
- Материалы стен, перекрытий, отделки․
- Указание на перепланировки, если они были узаконены․
- Общая и жилая площадь, высота потолков․
- Формат: Печатный документ формата А4 + графическая часть (чертежи)․
- Срок действия: Бессрочен, но при любых изменениях (перепланировке, объединении/разделении помещений) требуется обновление․
Когда требуеться
- При продаже/покупке на вторичном рынке․
- Для вступления в наследство․
- При оформлении ипотеки под залог имеющейся квартиры․
- Для узаконивания самовольной перепланировки․
Как получить
Подать заявление в МФЦ или на сайте gosuslugi․ru․
Оплатить государственную пошлину (в 2026 году — ≈ 2 100 руб․ для квартир до 100 м²)․
Дождаться выезда техника БТИ на объект (от 3 до 14 дней)․
Получить готовый документ лично или по почте․
Что такое кадастровый паспорт (выписка из ЕГРН)
Основные характеристики
- Кто выдаёт: Росреестр (через МФЦ, сайт rosreestr․gov․ru или сервисы «Госуслуг»)․
- Что содержит:
- Кадастровый номер объекта (уникальный идентификатор)․
- Точные координаты границ квартиры (в системе МСК-70)․
- Кадастровую стоимость (используется для расчёта налогов)․
- Правовой статус (сведения о собственниках, обременениях, арестах)․
- Формат: PDF-файл электронной подписью Росреестра․ Печатная копия при необходимости выдаётся в МФЦ․
- Срок действия: Не имеет срока давности, но при смене собственника или технических характеристик требуется новая выписка․
Когда требуется
- При регистрации права собственности (в т․ч․ при покупке новостроек)․
- Для оформления ипотеки в банке․
- При подаче декларации в налоговую (если продаёте квартиру раньше минимального срока владения)․
- Для оспаривания кадастровой стоимости․
Как получить
Перейти на rosreestr․gov․ru → раздел «Выписка из ЕГРН»․
Ввести кадастровый номер или адрес квартиры․
Оплатить госпошлину ≈ 350 руб․ (электронная форма) или 750 руб․ (бумажная в МФЦ)․
Скачать PDF-файл в течение 30 минут — 3 дней․
Главные отличия в таблице
| Параметр | Технический паспорт (БТИ) | Кадастровый паспорт (ЕГРН) |
|---|---|---|
| Цель документа | Технические характеристики и планировка | Правовой статус и кадастровые данные |
| Вид информации | Размеры, материалы, перепланировки | Кадастровый номер, стоимость, собственник |
| Выдающий орган | БТИ / частные аккредитованные БТИ | Росреестр |
| Срок действия | Бессрочно, обновляется при изменениях | Бессрочно, обновляется при изменениях |
| Формат | Бумага + чертежи | PDF-выписка (можно бумага) |
Что важно помнить в 2026 году
- Новостройки: для ДДУ (договор долевого участия) и оформления права собственности достаточно только выписки из ЕГРН․ Техпаспорт БТИ в новостройке появится только после ввода дома в эксплуатацию․
- Вторичка: чаще всего требуются оба документа․ Техпаспорт нужен нотариусу для проверки перепланировок, а выписка из ЕГРН — для Росреестра;
- Электронный формат: с 2025 года Росреестр полностью отказался от бумажных кадастровых паспортов, заменив их электронными выписками․
- Проверка подлинности: любую электронную выписку можно проверить по QR-коду на сайте rosreestr․ru․
Пошаговая схема: что и когда заказывать
- Планируете продать квартиру?
Закажите сразу выписку из ЕГРН (онлайн) и техпаспорт в БТИ (если он устарел)․ - Покупаете новостройку?
Достаточно выписки из ЕГРН на момент сделки; техпаспорт БТИ появится позже․ - Перепланировка сделана?
Необходимо обновить технический паспорт, а затем подать документы на внесение изменений в ЕГРН․
Технический и кадастровый паспорта — это два разных документа, которые решают разные задачи․ Первый отвечает на вопрос «Какова квартира физически?», второй, «Кто её владелец и каковы её кадастровые данные?»․ В 2026 году большинство операций можно выполнить онлайн, однако при сделках с недвижимостью желательно иметь оба документа в актуальном состоянии․ Это избавит вас от неожиданных задержек и позволит безопасно завершить сделку․