Почему вопрос актуален?

– несмотря на то, что законодательство постоянно корректируется, сделки с частями земельных участков остаются одним из самых популярных способов распоряжения недвижимостью․ Часто владельцы крупных участков хотят продать лишь кусок, чтобы получить деньги и при этом сохранить основное хозяйство․ Ниже – полный разбор, что разрешено в 2026 году и как не ошибиться․

Какие участки вообще можно делить и продавать частями

• Земли ИЖС, ЛПХ, СНТ – разрешаются к делению без согласования с органами местного самоуправления․
• Арендованные участки – делить и продавать нельзя, сначала нужно выкупать в собственность․
• Земли сельхозназначения – раздел возможен после перевода в категорию «земли населённых пунктов»․

Что изменилось в 2026 году и ранее

Совет Федерации утвердил важные поправки

В декабре 2025 года СФ одобрил законопроект, который вступил в силу с ․ Суть: если владелец разделяет только на две части и обе предназначены под ИЖС или ЛПХ, то срок владения не прерывается․ Это значит:

• не нужно заново ждать 5-летнего срока для освобождения от НДФЛ;
• при расчёте налога датой покупки считается оригинальная 2009 г․ (если участок куплен в 2009 г․)․

Письмо Минфина РФ 03-04-05/7-228 от – по-прежнему действует

Минфин разъяснил: раздел участка сам по себе не формирует новый объект собственности․ Следовательно, если:

1. земля была в собственности более 5 лет на момент продажи части,
2. раздел произведён по кадастровому плану без образования нового «родительского» номера,

то доход от продажи освобождается от НДФЛ․

Пошаговая инструкция по продаже части участка

Шаг 1․ Подготовка межевого плана

Закажите у кадастрового инженера:

• межевой план на образующиеся части;
• справку о площади, границах и категории;
• акт согласования с соседями (если граница смежная)․

Шаг 2․ Регистрация новых участков в Росреестре

Подайте заявление через МФЦ или Госуслуги․ Важно: каждая часть получает собственный кадастровый номер, но дата первоначального права сохраняется․

Шаг 3․ Проверка «чистоты»

• запросите Выписку ЕГРН;
• убедитесь, что нет обременений, арестов, залогов;
• если в ЕГРН указано «часть общего участка», понадобится согласие всех долевых собственников․

Шаг 4․ Составление договора купли-продажи

В договоре обязательно прописывайте:

• точную кадастровую характеристику продаваемого куска;
• стоимость (желательно не ниже кадастровой × 0,7 для избежания налоговых претензий);
• условия передачи, электронное или бумажное переоформление․

Шаг 5․ Регистрация перехода права

Покупатель подаёт заявление в Росреестр, оплачивает сбор 2000 руб․ (для физлиц)․ С момента внесения записи в ЕГРН право переходит к покупателю․

Налоги при продаже части участка

Освобождение от НДФЛ

Если срок владения меньше минимального

Можно вычесть:

• Фиксированный вычет – 1 млн руб․ на объект;
• Реальные расходы – покупка, межевание, нотариус, комиссия агентства․

Пример:
Продали часть за 3 млн руб․, купили когда-то весь участок за 5 млн руб;, часть составляет 30 % площади․ Расходы = 5 млн × 30 % = 1,5 млн руб․ Налоговая база = 3 млн – 1,5 млн = 1,5 млн․ НДФЛ = 1,5 млн × 13 % = 195 000 руб․

Распространённые ошибки и риски

1. Раздел без межевания – сделка будет невозможна, а кадастровая палата откажет в регистрации․
2. Нарушение прав соседей – если новые границы заденут их участки, потребуется суд․
3. Продажа «по метражу» без кадастрового номера – нарушение ст․ 37 ЗК РФ, сделка может быть признана ничтожной․
4. Указание заниженной цены – налоговая доначислит НДФЛ исходя из 70 % кадастровой стоимости․
5. Отсутствие согласия супруга(и) – если участок куплен в браке, сделку могут оспорить․

Краткий чек-лист перед продажей

• ☐ Есть ли техническая возможность образовать именно 2 части?
• ☐ Проверены обременения в ЕГРН?
• ☐ Подготовлено согласие супруга/наследников?
• ☐ Срок владения соответствует 3 или 5 годам?
• ☐ Определена кадастровая стоимость для расчёта налога?
• ☐ Найден нотариус или выбрана упрощённая электронная сделка?

Примеры реальных ситуаций

Раздел СНТ-участка 12 соток на 2 части по 6 соток

Владелец купил участок в 2009 г․ В 2020 г․ провёл межевание, получил два новых кадастровых номера․ В 2026 г․ продаёт одну половину за 2,8 млн руб․ НДФЛ не возникает, так как срок владения оригинальным участком > 5 лет․

Продажа 1/4 доли в ИЖС-участке

Семья из 4-х человек владеет участком с 2018 г․ Один из собственников решил продать свою долю․ Нужно предложить долю остальным участникам и только при их отказе можно продавать третьему лицу․ Срок владения < 5 лет → налог придётся платить или использовать вычет․

В 2026 году продать часть земельного участка в России вполне реально, если соблюдать новые правила Совфеда и старые разъяснения Минфина․ Главное – оформить межевание, проверить «чистоту» и не забыть о налогах․ Следуйте чек-листу и не бойтесь консультироваться с кадастровым инженером и юристом – это сэкономит время и деньги․