В 2026 году правила отражения земельных участков в бухгалтерском и налоговом учёте претерпели ряд изменений. Ниже — подробная инструкция, как учесть приобретённый земельный участок, избежать ошибок и снизить налоговые риски.
Первичная оценка земельного участка
Что относится к первоначальной стоимости
- Цена по договору купли-продажи.
- Госпошлина и регистрационные сборы (п; 8 ПБУ 6/2020).
- Услуги кадастрового инженера, межевание, топосъёмка.
- Комиссия риэлтору и юрподдержка, если они непосредственно связаны с приобретением.
- НДС — включать нельзя, если организация применяет общий режим и намерена вычесть налог (п. 2 ст. 170 НК РФ).
Разделение земля — здание
Если вы приобретаете объект недвижимости вместе со зданием, стоимость нужно разделить:
- Сначала определяем рыночную стоимость земли (данные Росреестра, отчёт независимого оценщика).
- Остаток от цены договора относим на здание.
Признание актива в бухгалтерии
Основное средство или инвестиционная недвижимость?
| Параметр | Земля как ОС | Земля как инвестиционная недвижимость |
|---|---|---|
| Цель использования | Для собственных нужд (производство, склад и т.п.) | Сдача в аренду или перепродажа |
| Метод учёта | По первоначальной стоимости без амортизации | По первоначальной или переоцененной стоимости, возможна последующая переоценка |
| Бухгалтерский счёт | 01 «Земельные участки» | 03 «Доходные вложения» |
Проводки при покупке
- Дт 08.4 «Приобретение земельных участков» Кт 60 (76) — отражаем все затраты на приобретение.
- Дт 01 (или 03) Кт 08.4 — зачисление земли в состав ОС/инвестиционной недвижимости.
Общая долевая собственность: нюансы 2026 года
Если участок находится в общей долевой собственности, кадастровая стоимость части распределяется пропорционально доле (письмо Минфина от № 03-03-06/1/124547):
«Кадастровая стоимость части земельного участка, принадлежащей организации, рассчитываеться как произведение общей кадастровой стоимости на размер доли, указанной в ЕГРН».
Это важно для расчёта земельного налога и для определения базы по НДФЛ при продаже доли.
Налоговый учёт
Налог на прибыль
- Амортизация земли не начисляется (п. 2 ст. 256 НК РФ).
- Переоценка не влияет на НП — разниц по пп. 1–4 ст. 257 НК РФ нет.
- При продаже учитываем доход и остаточную стоимость (п. 1 ст. 268 НК РФ).
Земельный налог 2026
Коэффициенты и льготы по земельному налогу актуализированы:
- К1 для строительства МКД снижен до 1,5 % (ранее — 2 %).
- Льгота для ИТ-компаний в Москве сохранена до .
Формула 2026: Налог = Кадастровая стоимость × Доля × Ставка × К1 × К2
НДС
Операции по продаже земельных участков не облагаются НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Входной НДС по расходам на приобретение не принимается к вычету (если участок приобретён без зданий).
Первые шаги после покупки: чек-лист 2026
- Зарегистрировать право собственности через МФЦ или электронную подпись на портале Росреестра.
- Получить выписку ЕГРН и приложить её к документам на оплату налога.
- Отразить землю в учётной политике: указать счёт (01 или 03), метод переоценки (если инвестиционная недвижимость).
- До подать декларацию по земельному налогу (новая форма 2026).
- Если планируется строительство — подать уведомление о начале строительства (форма 2-ЗУ) до ;
Типовые ошибки
- Ошибка 1: Учли НДС в стоимости земли. Результат, увеличение налога на прибыль и штраф за необоснованный вычет.
- Ошибка 2: Не разделили стоимость при покупке «земля + здание». Это ведёт к неверному расчёту амортизации здания.
- Ошибка 3: Забыли включить расходы на регистрацию в первоначальную стоимость. Приходится корректировать через доначисление налога.
Земельный участок — особый актив: не амортизируется, не облагается НДС при продаже, требует точного разделения затрат. В 2026 году важно учитывать новые коэффициенты земельного налога и льготы, а при долевой собственности — пропорционально распределять кадастровую стоимость. Соблюдение чек-листа и проводок, приведённых выше, сведёт к минимуму налоговые риски и претензии контролёров.