Краткий обзор изменений 2025–2026 гг.

С г. обязателен новый ФСБУ 14/2022 «Нематериальные активы». Параллельно действует ФСБУ 25/2018 «Аренда», который стал обязательным с 2022 года и продолжает регулировать учет аренды нежилых помещений. В 2025–2026 гг. организации должны одновременно применять оба стандарта.

Классификация объектов

• Здания, строения – объекты недвижимости, подлежащие кадастровому учету.
• Помещения в здании – офисы, склады, торговые павильоны.
• Части помещений – арендуемые доли площади (м²).

Учет аренды нежилых помещений по ФСБУ 25/2018

Кто применяет стандарт

Арендатор: проводки

На дату начала аренды (первое признание)

• Дебет 08 «Вложения во внеоборотные активы»
  Кредит 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами» – учтены затраты на доведение помещения до состояния, пригодного к эксплуатации (ремонт, неотделимые улучшения).
• Дебет 01 «Основные средства»
  Кредит 08 – ввод в эксплуатацию улучшений (если они отвечают критериям ОС).
• Дебет 76 (субсчёт «Аванс арендодателю»)
  Кредит 51 – перечислен аванс за аренду.

Ежемесячно

1. Начисление арендной платы:
   Дебет 20 (26, 44) Кредит 76 – начислена аренда.
2. Начисление амортизации по улучшениям:
   Дебет 20 (26, 44) Кредит 02 – амортизация улучшений.
3. Корректировка обязательства (дисконтирование):
   Дебет 91 Кредит 76 – признан процентный расход (если аренда долгосрочная и применяется дисконтирование).

Арендодатель: проводки

• Дебет 62 Кредит 90 – выручка от аренды.
• Начисление НДС:
  Дебет 90 Кредит 68 – начислен НДС 20 %.
• Учет амортизации здания:
  Дебет 91 Кредит 02 – амортизация.

Учет нематериальных активов (ФСБУ 14/2022)

Распространение на нежилые помещения

Непосредственно на здания и помещения ФСБУ 14/2022 не распространяется – они являются материальными объектами. Однако если при эксплуатации помещений у вас возникают:

• программное обеспечение;
• права на использование товарных знаков;
• лицензии на программные продукты, связанные с помещением (например, системы контроля доступа);

то такие объекты подпадают под ФСБУ 14/2022.

Критерии признания НМА

1. Вероятность получения будущих экономических выгод.
2. Надёжная оценка стоимости.
3. Отсутствие материальной формы.
4. Идентифицируемость (возможность отделения от организации).

Проводки (пример – приобретение ПО для офиса)

• Дебет 08 Кредит 60 – получены права на ПО.
• Дебет 04 «Нематериальные активы» Кредит 08 – принят к учету НМА.
• Ежемесячно:
  Дебет 20 (26, 44) Кредит 05 – амортизация НМА (прямолинейным методом, как правило).

Бюджетные учреждения: особенности 2025–2026

Для бюджетников действует Инструкция 157н и отдельные приказы Минфина:

• Счет 0 101 12 000 – здания, помещения, находящиеся в оперативном управлении.
• Счет 0 104 12 000 – амортизация.
• Счет 0 302 24 000 – расчеты по аренде (арендатор бюджетного учреждения).

При переходе на ФСБУ 25/2018 бюджетные учреждения также формируют долгосрочные и краткосрочные обязательства по аренде (счета 0 401 60 000 и 0 401 30 000).

Документооборот и контроль

Для корректного учета нежилых помещений необходимы:

1. Договор аренды (с приложением акта приёма-передачи площади).
2. Кадастровый паспорт.
3. Акт ввода улучшений (форма ОС-1).
4. Инвентарные карточки (ОС-6);
5. Акты выполненных работ / КС-2, КС-3 на капремонт.

Распространённые ошибки

• Ошибка: не отражается обязательство по аренде при дисконтировании долгосрочных договоров.
  Решение: применяйте ставку дисконта, максимально приближенную к рыночной (п. 15 ФСБУ 25/2018).
• Ошибка: не отделяються улучшения арендованного помещения от текущего ремонта.
  Решение: улучшения капитализируйте, если они увеличивают будущие экономические выгоды и срок полезного использования > 12 мес.

План счетов на 2025–2026 гг. (коммерческие организации)

Ключевые счета:

• 01 – здания, помещения (если находятся в собственности).
• 02 – амортизация основных средств.
• 04 – нематериальные активы (ПО, лицензии).
• 05 – амортизация НМА.
• 76 – расчёты по аренде (арендатор и арендодатель).

Контрольный чек-лист бухгалтера на 2025–2026 гг.

1. Проверить договоры аренды на соответствие критериям ФСБУ 25/2018.
2. Учесть дисконтирование, если срок аренды > 12 мес.
3. Определить и оценить улучшения арендованного помещения (ОС или МПЗ).
4. Проверить НМА, связанные с помещением, на предмет соответствия ФСБУ 14/2022.
5. Сформировать корректные проводки на конец каждого месяца и на отчетную дату (, ).

В 2025–2026 гг. важно одновременно применять ФСБУ 25/2018 (аренда) и ФСБУ 14/2022 (нематериальные активы). Своевременное формирование учетной политики, корректные проводки и тщательный документооборот позволят избежать ошибок и штрафов.