В 2026 году правила налогообложения при продаже квартиры зависят от нескольких факторов: срока владения, типа объекта, способа получения имущества, а также применяемых вычетов. Ниже подробно разбираем, когда владельцу придётся заплатить НДФЛ 13 %, а когда можно легально снизить ставку до нуля.
Базовое правило: минимальный срок владения
С 1 января 2023 года действует единый минимальный срок владения недвижимостью, после которого доход от продажи освобождается от НДФЛ:
- 3 года – если квартира:
- получена по договору дарения или наследству от близкого родственника;
- передана по договору ренты или приватизации;
- является единственным жильём на дату продажи.
- 5 лет – во всех остальных случаях (дольщики по ДДУ, покупка на вторичном рынке, получение по ипотеке и т.д.).
Когда придётся платить налог при сроке < 3 лет
- Квартира куплена менее трёх лет назад и не является единственным жильём.
- Есть второй объект недвижимости (доля, комната, дом, даже если вы ими не пользуетесь) на момент продажи первой квартиры.
- Квартира получена по договору купли-продажи, а не дарения/наследства/приватизации.
Если хотя бы один пункт совпадает, налоговая база рассчитывается по формуле:
Налог = (Цена продажи – 1 000 000 ₽ вычета или расходы на покупку) × 13 %
Как снизить или избежать налога
Использовать имущественный вычет
- Фиксированный вычет 1 000 000 ₽ без документов.
- Вычет в размере фактических расходов – если сохранились ДКП, ипотечный договор, чеки на ремонт, комиссии агентств.
Подтвердить «единственность» жилья
На дату подписания акта приёма-передачи у вас не должно быть ни долей, ни записей в ЕГРН на другие объекты. Проверьте 30-дневный «окно» – если вторую квартиру вы продали не позднее 90 дней до продажи первой, льгота сохраняется.
Уменьшить доход за счёт ипотечных процентов
Если квартира куплена в ипотеку, уплаченные проценты можно включить в расходы, уменьшив налогооблагаемую базу.
Продать долю по отдельным ДКП
При продаже долей разным покупателям каждая доля может получить свой вычет 1 000 000 ₽, что снизит общий налог.
Налоговый калькулятор: примеры
| Сценарий | Цена продажи | Расходы на покупку | Налог к уплате |
|---|---|---|---|
| Купили за 4 млн ₽, продаёте за 5 млн ₽, срок 2 года, единственное жильё | 5 000 000 ₽ | 4 000 000 ₽ | 0 ₽ (льгота 3 года) |
| Квартира по ДДУ, срок 1,5 года, не единственное жильё | 7 000 000 ₽ | 6 200 000 ₽ | 104 000 ₽ =(7 000 000 – 6 200 000) × 13 % |
| Наследство, срок 2 года, продано за 3 500 000 ₽ | 3 500 000 ₽ | 0 ₽ | 325 000 ₽ =(3 500 000 – 1 000 000) × 13 % |
Как заполнить декларацию
- Скачайте форму 3-НДФЛ за 2026 год в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» или через приложение «ФНС Россия».
- В разделе «Доходы» укажите:
- вид дохода – «Доход от продажи недвижимости»;
- номер и дату ДКП;
- применяемый вычет (1 000 000 ₽ или расходы).
- Приложите сканы ДКП, ЕГРН, платёжных поручений.
- Отправьте декларацию до 30 апреля 2027 года и уплатите налог до 15 июля 2027 года.
Частые ошибки
- Неправильное определение срока. Отсчёт ведётся с даты полной оплаты и регистрации права собственности, а не с даты ввода дома в эксплуатацию.
- Игнорирование долей. Даже 1/100 доли в другой квартире лишает статуса «единственного жилья».
- Недокументированные расходы. Без чеков и договоров налоговая не примет ремонт и комиссии риелтора.
Если вы продаёте квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет, налога не будет лишь в трёх случаях:
- она является единственным жильём на момент сделки;
- получена по наследству/дарению от родственников;
- получена по приватизации или договору ренты.
Во всех остальных ситуациях возможно снизить налог с помощью вычетов и доказательных расходов. Подготовьте документы заранее, проверьте список ваших объектов в ЕГРН и, при необходимости, проконсультируйтесь с налоговым юристом.