В 2025–2026 годах правила расчёта налога с продажи недвижимости значительно изменились. Появились прогрессивная шкала, новые сроки владения и особенности для «единственного жилья». В статье собраны актуальные цифры ФНС, примеры расчётов, пошаговая инструкция по подаче декларации и способы законного уменьшения или полного освобождения от НДФЛ.

Содержание

1. Когда квартира не облагается налогом – «минимальный срок владения»
2. Как работает прогрессивная ставка НДФЛ c 2025 года
3. Два способа уменьшить налогооблагаемую базу
4. Что делать, если продано и сразу куплено новое жильё
5. Пошаговый план: от сделки до оплаты налога
6. Частые вопросы с примерами расчёта

Когда квартира не облагается налогом

Налог не начисляется, если на момент продажи соблюдён «минимальный срок владения» (ст. 217.1 НК РФ):

• 3 года – если квартира:
  • получена по наследству, дар от близкого родственника, приватизация или договор ренты;
  • единственное жильё на момент продажи.
• 5 лет – во всех остальных случаях (куплена по ДКП, долевое участие и т.д;).

Если срок меньше – доход подлежит НДФЛ.

Прогрессивная шкала НДФЛ с 1 января 2025

Два законных способа уменьшить налог

1. Имущественный вычет – 1 000 000 ₽ (п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ)
2. Расходы на покупку – можно уменьшить доход на фактически документированные расходы (ДКП, ипотека, мат-капитал и др.).

Самое главное: выбирается только один из способов – тот, который даст большую выгоду.

Пример расчёта (2025)

Квартира продана за 7 000 000 ₽. Куплена ранее за 4 500 000 ₽, срок владения 4 года (меньше 5). Доход = 7 000 000 – 4 500 000 = 2 500 000 ₽.

• 2 400 000 × 13 % = 312 000 ₽
• 100 000 × 15 % = 15 000 ₽

Продал и сразу купил новое жильё: зачёт имущественного вычета

Если в том же году, когда продана квартира, куплена новая, можно одновременно:

• применить вычет/расходы на проданную квартиру;
• получить имущественный вычет на покупку новой (до 2–3 млн ₽).

Кейс по данным пользователя:

• Продана за 2 600 000 ₽ (меньше 5 лет).
• Куплена за 4 300 000 ₽.
• Доход = 2 600 000 – 1 000 000 = 1 600 000 ₽.
• НДФЛ = 1 600 000 × 13 % = 208 000 ₽.
• Но можно заявить вычет на покупку (260 000 ₽ к возврату).
• Фактически налог к уплате – 0 ₽, потому что 208 000 ₽ – это часть будущего возврата 260 000 ₽.

Пошаговый план действий после продажи

1. До 30 апреля года, следующего за годом продажи, подайте декларацию 3-НДФЛ (в ЛК ФНС или через Госуслуги).
2. До 15 июля того же года оплатите исчисленный налог.
3. Если есть право на вычет на покупку – одновременно подайте заявление на возврат.
4. Сохраните все ДКП, платёжки, ипотечные договоры – проверки возможны в течение 3 лет.

Частые вопросы с ответами

Вопрос 1: «В 2024 г. купил квартиру за 3 млн, в 2025 г. продал за 3 млн. Нужно ли платить налог?»

Нет, если вычет «расходы» > доход, то налогооблагаемая база = 0. Декларацию всё равно подать.

Вопрос 2: «Продал единственное жильё через 3 года. Налог есть?»

Нет, применяется льготный трёхлетний срок.

Вопрос 3: «Продано 2 квартиры в 2025 г. Как считается прогрессия?»

Доходы складываются за весь год. Если суммарно > 2,4 млн ₽, то превышение облагается 15 %.

Вопрос 4: «Нерезидент РФ – какая ставка?»

30 % на всю сумму дохода без вычетов.

• ✔️ Проверьте срок владения: < 3/5 лет – налог возможен.
• ✔️ Выберите выгодный способ уменьшения базы: 1 млн ₽ или расходы.
• ✔️ Учтите прогрессивную шкалу 13 % / 15 % (с 2025).
• ✔️ Подайте 3-НДФЛ вовремя и заявите возврат, если купили новое жильё.

Внимание: данная статья не является индивидуальной налоговой консультацией. Перед подачей декларации рекомендуем свериться с актуальными Письмами ФНС и (при необходимости) обратиться к профессиональному бухгалтеру.