Дата актуализации:
Что такое «блокированная жилая застройка» в 2026 году
С 1 марта 2022 года вступили в силу ключевые изменения в Градостроительном и Жилищном кодексах РФ․ Если коротко‚ то каждый блок в доме блокированной застройки теперь считается отдельным объектом капитального строительства — полноценным жилым домом․ При этом земельный участок не обязательно дробить под каждый блок: он остаётся единым до тех пор‚ пока собственники сами не решат его разделить․
Что разрешено строить на участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» (код 2․3)
Основной объект — жилой дом блокированной застройки
- Количество блоков: от 2 до 10 домов․
- Высота: не более 3 надземных этажей․
- Объединение: дома примыкают друг к другу общими боковыми стенами без проёмов․
- Изолированный выход: у каждого блока, отдельный вход на земельный участок (общий или персональный)․
- Квартира: внутри блока не делится на квартиры; это единое жилое помещение․
Вспомогательные объекты
- Гаражи и навесы для личных автомобилей․
- Хозпостройки (сараи‚ летние кухни‚ бани‚ теплицы)․
- Детские и спортивные площадки‚ зоны отдыха․
- Огороды‚ сады‚ клумбы — разведение декоративных‚ плодовых деревьев‚ ягодных и овощных культур․
Земельный участок: единый или раздельный?
Единый участок (по умолчанию)
Застройщик вводит дом в эксплуатацию без раздела земли․ Участок остаётся в общей долевой собственности всех собственников блоков; Выход из каждого дома ведёт на общую территорию․
Раздел участка (по желанию собственников)
| Этап | Что делают собственники |
|---|---|
| 1 | Оформляют каждый блок как отдельный жилой дом в Росреестре (если этого ещё нет)․ |
| 2 | Принимают решение о разделе на общем собрании (протокол)․ |
| 3 | Заказывают межевание: формируют участки по линии общих стен․ |
| 4 | Регистрируют новые земельные участки в ЕГРН и оформляют права собственности․ |
Важно: размеры каждого нового участка должны попадать в предельные минимальные и максимальные значения‚ установленные градостроительным регламентом вашей территориальной зоны․
Пошаговая схема строительства в 2026 году
- Проверка ВРИ — убедитесь‚ что в ЕГРН у вашего ЗУ указано «блокированная жилая застройка» (код 2․3)․
- Проект — разрабатываем архитектурный проект до 10 блоков по СП 55․13330․
- Разрешение — получаем разрешение на строительство от местной администрации․
- Строительство — возводим блоки высотой ≤ 3 этажа‚ с общими стенами без окон и дверей;
- Ввод в эксплуатацию — по окончании оформляем каждый блок как отдельный жилой дом․
- Регистрация прав, подаём заявление в Росреестр (вид объекта — «здание»‚ назначение — «жилой дом»‚ ВРИ — «дом блокированной застройки»)․
- Земля — решаем‚ оставляем участок общим или инициируем его раздел через межевание․
Краткий FAQ
Нужно ли делить землю сразу?
Нет․ До ввода дома участок дробить не требуется; Раздел возможен позже по общему решению собственников․
Можно ли купить отдельный блок‚ а не весь дом?
Да․ Каждый блок — самостоятельный объект․ Вы приобретаете именно жилой дом‚ а не долю в многоквартирном здании․
А если уже есть старый таунхаус‚ оформленный как многоквартирный дом?
Документы остаются действительными․ При желании собственники могут добровольно переоформить каждый блок как отдельный жилой дом и‚ при необходимости‚ разделить землю․