Вопрос о том, кто считается «близким родственником» в контексте дарения недвижимости, часто возникает у людей, планирующих передать жильё без продажи․ От правильного понимания этой категории зависят налоговые обязательства, размер возможных скидок и даже юридическая безопасность сделки․

Правовое определение «близкие родственники»

Термин «близкие родственники» в России официально закреплён в Налоговом кодексе (НК РФ) и в Гражданском кодексе (ГК РФ)․ По статье 165 НК РФ к этой категории относятся:

• Супруг (супруга) – муж/жена;
• Близкие по крови – родители, дети, внуки, бабушки и дедушки;
• Близкие по закону – тесть, тёща, свёкор, свекровь;
• Братья и сёстры, а также их дети (племянники и племянницы);
• Дедушки и бабушки по линии супругов (т․е․ родители супруга);
• Дети супругов (потенциальные зятья и невестки)․

Если в договоре дарения указаны лица, не входящие в этот перечень, то сделка будет облагатся налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (для резидентов) или 15 % (для нерезидентов)․

Налоговые льготы при дарении квартиры между близкими родственниками

Согласно пункту 2‑параграфа 2 статьи 217 НК РФ, дарение недвижимости между близкими родственниками не облагается НДФЛ․ Это одно из самых привлекательных условий, позволяющих передать жильё без дополнительных расходов․

Однако важно помнить о следующих нюансах:

• Налоговая база – стоимость квартиры, указанная в договоре дарения, должна соответствовать рыночной цене․ Слишком заниженная стоимость может вызвать проверку․
• С 16 июля 2026 года за просрочку уплаты налога начисляются пени․ Поэтому, если по какой‑то причине налог всё‑же возник (например, даритель не является близким родственником), необходимо платить до 15 июля, иначе будет начислена пеня․
• Если даритель – нерезидент, то он обязан уплатить налог в размере 30 % от стоимости недвижимости, если получатель не является близким родственником․

Нотариальное заверение и 50‑процентная скидка

С 2024 года в России введена скидка 50 % от стоимости нотариальных услуг при оформлении договоров дарения между близкими родственниками․ Это решение было принято Минфином в рамках упрощения процедуры передачи жилья в семье․

Для получения скидки необходимо:

1. Обратиться к нотариусу с полным пакетом документов (паспорт, ИНН, СНИЛС, технический паспорт недвижимости)․
2. Указать в заявлении, что договор дарения заключён между близкими родственниками (привести перечень отношений из п․ 1)․
3. Подписать договор в присутствии нотариуса – в этом случае стоимость услуги будет уменьшена вдвое․

Как оформить дарственную на квартиру

Процедура дарения недвижимости включает несколько обязательных шагов:

• Подготовка документов: паспорт и ИНН дарителя и одаряемого, справка о праве собственности, выписка из ЕГРН, технический паспорт квартиры․
• Составление договора дарения: документ может быть составлен самостоятельно, однако рекомендуется воспользоваться услугами юриста или нотариуса, чтобы избежать ошибок․
• Нотариальное заверение: обязательное требование для регистрации перехода права в Росреестре․
• Регистрация в Росреестре: подача заявления и оригинала договора дарения в МФЦ или в отделение Росреестра․ Срок регистрации – до 10 рабочих дней․
• Оплата госпошлины: при передаче недвижимости между близкими родственниками госпошлина составляет 0 рублей (бесплатно), однако за нотариальное заверение взимается плата с учётом 50‑процентной скидки․

Дарение бизнес‑недвижимости – изменения в налоговой политике

Минфин в 2025 году изменил позицию по налогообложению дарения коммерческой недвижимости․ Теперь:

• Если даритель и одаряемый – близкие родственники, налог на доходы физических лиц также не взимается, но только при условии, что передача происходит в рамках семейного бизнеса․
• Если же дарение происходит между неродственными лицами, то налоговый режим аналогичен обычному – ставка 13 % от рыночной стоимости․
• Важно оформить договор дарения с указанием цели использования недвижимости (жилая/коммерческая), иначе налоговая служба может классифицировать объект иначе и потребовать уплату налога․

Возможные риски и подводные камни

Несмотря на кажущуюся простоту, дарение квартиры может сопровождаться рядом юридических и финансовых рисков:

• Недостаточная проверка прав собственности․ Если на квартире есть обременения (ипотека, арест), они переходят к одаряемому․
• Сомнительная стоимость договора․ Заниженная цена может быть признана налоговой службой «переоценкой» и стать основанием для налога․
• Отсутствие согласия всех совладельцев․ При совместной собственности каждый из собственников должен подписать договор․
• Потенциальные споры в семье․ При отсутствии завещания или иных документов, подтверждающих волю дарителя, могут возникнуть претензии со стороны остальных наследников․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Понимание того, кто считается близким родственником по закону, позволяет существенно сэкономить при передаче квартиры: налог на доходы физических лиц не взимается, а нотариальные услуги можно оформить со скидкой 50 %․ Однако важно соблюдать сроки уплаты налогов, правильно оценивать стоимость недвижимости и тщательно проверять наличие обременений․

При правильном подходе дарственная – это надёжный и выгодный способ передать жильё в семье, сохранив финансовую стабильность и юридическую чистоту сделки․

Автор статьи: Юрист‑консультант, специализирующийся на недвижимости

Дата публикации: 19 апреля 2026 года