С 1 января 2026 года в России продолжает действовать разъяснение Минфина РФ (письмо от № 03-03-06/1/82690)‚ касающееся безвозмездной аренды․ Если вы передаёте нежилое помещение бесплатно‚ последствия для налогов на прибыль и НДС могут оказаться неожиданными․ Ниже — подробная инструкция для арендодателя․

Что считается «безвозмездной арендой»

• Договор безвозмездного пользования (ссуды), гражданско-правовой договор‚ по которому одна сторона (ссудодатель) передаёт другой (ссудополучателю) недвижимое имущество во временное владение и пользование без оплаты (ст․ 689 ГК РФ)․
• Если в договоре указано «аренда без арендной платы» или «аренда 0 руб․»‚ но в тексте фигурирует слово «аренда» — налоговые последствия будут аналогичны безвозмездной аренде․

НДС: когда возникает объект налогообложения

Общее правило

Согласно письму Минфина‚ услуга по предоставлению имущества в аренду‚ даже если она оказывается бесплатно‚ признаётся объектом обложения НДС (подп․ 1 п․ 1 ст․ 146 НК РФ)․

Момент определения налоговой базы

1. День оказания услуги (последний день квартала‚ в котором выполняется передача)․
2. День частичной/полной оплаты по договору (если таковая предусмотрена), в нашем случае этот пункт не применяется‚ так как платы нет․

Таким образом‚ датой возникновения НДС считается последний день квартала‚ в котором вы безвозмездно передали помещение․

Как рассчитать налоговую базу

Налоговая база исчисляется по рыночной стоимости аналогичных арендных услуг (п․ 8 ст․ 154 НК РФ)․ Расчёт удобно выполнять по средней цене аренды аналогичных объектов в вашем регионе․

Формула:

НДС = Стоимость рыночной аренды × 20% (ставка НДС)

Освобождения и «нулевые» периоды

• Если договором прямо предусмотрено‚ что в течение определённого периода услуги не оказываются (например‚ «с по помещение не передаётся»)‚ объект НДС в этот период не возникает․
• К моменту возобновления передачи объект НДС появится снова․

Налог на прибыль

Доход арендодателя

Безвозмездно полученная услуга (в данном случае‚ аренда) признаётся внереализационным доходом по п․ 8 ст․ 250 НК РФ․ Исключения перечислены в ст․ 251 НК РФ (например‚ взносы в уставный капитал)․

Как определить сумму дохода

Доход равен рыночной стоимости аренды‚ определённой по тем же принципам‚ что и для НДС․ Подтверждаем расчёт:

• коммерческие предложения аналогичных объектов;
• экспертная оценка;
• данные Росреестра/ФГИС ЕГРН по кадастровой стоимости (дополнительный ориентир)․

Расходы

Если помещение находится в собственности организации‚ то амортизация и прочие расходы‚ связанные с содержанием объекта‚ продолжают учитываться в составе расходов‚ несмотря на отсутствие денежных поступлений․ Это позволяет сформировать убыток и уменьшить налогооблагаемую базу по иным доходам․

Пример расчёта

ООО «ПромСнаб» безвозмездно передаёт склад 500 м² контрагенту с по ․

Рыночная ставка: 500 руб․/м² в месяц․

Расчёт:

• Рыночная аренда за 4 мес․ = 500 × 500 × 4 = 1 000 000 руб․
• НДС = 1 000 000 × 20 % = 200 000 руб․ (декларируется в 1-м кв․ 2026 и 2-м кв․ 2026 поровну)․
• Доход по налогу на прибыль = 1 000 000 руб․
• Амортизация склада 4 мес․ = 200 000 руб․
• Доход минус расходы = 800 000 руб․

Как оформить документы‚ чтобы снизить риски

1. Договор безвозмездного пользования (ссуды), строго по форме ГК РФ‚ без упоминания «арендной платы 0 руб․»․
2. Акт приёма-передачи помещения с точной датой начала и окончания периода пользования․
3. Экономическое обоснование рыночной стоимости: отчёт независимого оценщика или выдержки из сайтов аренды․
4. Если хотите избежать НДС‚ пропишите в договоре «период без передачи права пользования» (например‚ «с по помещение не используется»)․

Частые ошибки

• Ошибка 1: считают‚ что «0 руб․» освобождает от НДС․ Не освобождает!
• Ошибка 2: используют договор аренды вместо ссуды, это допустимо‚ но увеличивает риски спора с налоговой․
• Ошибка 3: не определяют рыночную стоимость‚ полагаясь на нулевую цену․ В итоге инспекция начислит НДС и прибыль по своей вменённой стоимости․

Резюме: безвозмездная сдача нежилого помещения влечёт обязательное начисление НДС и признание внереализационного дохода по рыночной стоимости․ Правильное оформление договора и расчётов позволит минимизировать налоговые риски и избежать штрафов со стороны ФНС․