Что такое «безналоговый» срок и почему он важен

При продаже квартиры, дома или любого другого жилого помещения гражданин получает доход․
Если объект недвижимости продан до истечения минимального срока владения, с дохода нужно уплатить НДФЛ 13 % (или 15 % для сверхдоходов)․
Если же срок уже «отболел», налог платить не придётся — доход полностью освобождается от налогообложения․

Текущие правила: 3 года или 5 лет?

Три года — «льготный» срок

Срок владения 3 года применяется в следующих случаях (п․ 3 ст․ 217․1 НК РФ):

• жильё получено в наследство или в дар от близкого родственника;
• жильё получено в результате приватизации;
• жильё получено по договору пожизненного содержания с иждивением;
• жильё, единственное жильё на момент продажи (включая доли в других объектах)․

Пять лет, «общий» срок

Для всех остальных ситуаций (договор купли-продажи, ДДУ, мена и т․д․) действует минимальный срок 5 лет․

С какой даты считаать срок?

Дата начала отсчёта зависит от того, как именно возникло право собственности:

• Покупка по ДДУ: с даты полной оплаты по договору, даже если право собственности зарегистрировано позже (письмо Минфина от № 03-04-05/6213)․
• Долями в одной квартире: от даты первой регистрации доли, даже если позже выкуплены остальные доли․
• Наследство: с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя), а не с даты вступления в права․
• Дарение: с даты регистрации перехода права собственности․

Предложения о сокращении срока до 3 лет для всех

В ноябре 2024 года в Госдуму был внесён законопроект, предусматривающий снижение общего срока владения с 5 до 3 лет․
Однако к апрелю 2026 года он ещё не вступил в силу, поэтому при продаже «обычной» квартиры в 2025–2026 гг․ применяется прежний 5-летний порог․

Что будет, если продать раньше минимального срока

Если объект продан до истечения срока, продавец обязан:

1. Подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года․
2. Уплатить НДФЛ 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн руб․) до 15 июля․
3. Воспользоваться имущественным вычетом, 1 млн руб․ или уменьшить доход на фактические расходы на покупку․

Какие документы потребуются при продаже «в ноль»

• Выписка из ЕГРН (подтверждает дату регистрации права)․
• Договор купли-продажи (или ДДУ, дарения, наследства и т․д․)․
• Квитанции, платёжные поручения, расписки (для подтверждения расходов при покупке)․
• Справка об отсутствии другого жилья (если претендуете на 3-летний срок как на «единственное жильё»)․

Примеры расчёта

Пример 1․ Единственное жильё, купленное в марте 2022 г․

Срок владения = 3 года․ Продать без налога можно уже в марте 2025 г․

Пример 2․ Квартира куплена по ДДУ, полная оплата — 2020 г․, ключи получены в 2021 г․, право зарегистрировано в 2022 г․

Срок отсчитывается от 2020 г․ Продать без НДФЛ можно в 2025 г․

Пример 3․ Квартира получена в наследство в 2024 г․

Льготный 3-годичный срок․ Продать без налога можно в 2027 г․

• 3 года: наследство, дар от родственников, приватизация, договор ренты, единственное жильё․
• 5 лет: любые другие случаи, пока закон не изменится․
• Дата отсчёта: дата полной оплаты (ДДУ), дата регистрации (купля-продажа), дата смерти наследодателя (наследство)․
• Продажа раньше срока = декларация + НДФЛ 13 % (или 15 %)․

Внимание! Перед сделкой проверьте актуальность норм: возможные изменения к 2026 году могут сократить общий срок до 3 лет․