В 2026 году владельцы зданий и сооружений, арендующие землю у государства, столкнутся с новыми правилами расчёта арендной платы. Основное изменение: размер арендной платы больше не привязан к рыночной стоимости, а определяется исходя из кадастровой стоимости и земельного налога. В статье разберёмся, что входит в понятие арендной платы, каковы новые формулы и на что обратить внимание при заключении договора.
Что такое арендная плата за земельный участок?
Арендная плата — это регулярное денежное вознаграждение, которое арендатор перечисляет собственнику земли за право пользования участком (п. 1 ст. 65 ЗК РФ). В российском праве арендная плата за землю может взиматься только в двух случаях:
- участок находится в государственной или муниципальной собственности;
- участок находится в частной собственности и сдан в аренду по договору между собственником и арендатором.
Форма платы за использование земли, арендная плата (если участок сдан в аренду) или земельный налог (если участок находится в собственности физического или юридического лица);
Как изменился порядок расчёта с 2023 года
Постановление Правительства РФ от № 191 внесло ключевые изменения:
- Отмена привязки к рыночной стоимости. Для федеральных земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, арендная плата больше не рассчитывается исходя из рыночной стоимости права аренды.
- Кадастровая стоимость как база расчёта. Основным показателем стала кадастровая стоимость земельного участка;
- Ограничение «верхнего предела». Если собственнику здания ограничено право приобретения участка в собственность, арендная плата не может превышать сумму земельного налога, рассчитанного по аналогичным ставкам.
Базовые формулы 2026 года
Формула для федеральных земель
Арендная плата = Кадастровая стоимость × Коэффициент 1,5%
Коэффициент 1,5 % установлен Правилами, утверждёнными Постановлением № 191. Применяется, если иное не определено отдельным нормативным актом.
Формула при долевой собственности
Если здание находится в долевой собственности нескольких лиц:
Арендная плата арендатора = Общая арендная плата × Площадь помещения арендатора / Общая площадь здания
Региональные примеры
- Москва — с 2025 года при расчёте учитывается и кадастровая, и рыночная стоимость (закон города Москвы от ).
- Мурманская область — с действует единый порядок расчёта по кадастровой стоимости 1,5 % (постановление № 548-ПП);
- Беларусь — при переводе кадастровой стоимости из долларов США используется курс НБ РБ на 1 января года предоставления участка.
Какие документы нужны для расчёта
- Выписка из ЕГРН — подтверждает кадастровую стоимость.
- Кадастровый паспорт — уточняет площадь и категорию земель.
- Договор аренды — может содержать особую методику (если стороны договорились).
- Справка об ограничениях — если право собственности ограничено.
Практический пример расчёта на 2026 год
Условия:
- Участок в федеральной собственности, кадастровая стоимость — 15 000 000 ₽.
- Здание площадью 5 000 м², доля арендатора — 1 000 м².
Расчёт:
- Общая годовая арендная плата = 15 000 000 ₽ × 1,5 % = 225 000 ₽.
- Доля арендатора = 1 000 / 5 000 = 0,20 (20 %).
- Арендная плата арендатора = 225 000 ₽ × 20 % = 45 000 ₽ в год.
Что делать, если ставка кажется завышенной
- Проверьте кадастровую стоимость — подайте заявление в Росреестр об оспаривании, если она превышает рыночную более чем на 30 %.
- Изучите договор — возможно, стороны согласовали иную методику (см. определение коллегии судей ВАС РФ).
- Обратитесь в Минэкономразвития, если коэффициент применён неправильно.
С 2026 года расчёт арендной платы за государственные и муниципальные земли стал более прозрачным и предсказуемым. Основные правила:
- База, кадастровая стоимость.
- Коэффициент — 1,5 % (если иное не установлено регионом).
- Верхний предел — земельный налог для ограниченных прав.
- Долевое участие — пропорционально площади.
Важно: перед подписанием договора аренды обязательно проконсультируйтесь с кадастровым инженером и юристом, чтобы учесть все нововведения 2026 года и минимизировать риски.