Бесплатная консультация юриста

+7 (800) 301-07-30

Реклама jurik.ru

Вопрос о том‚ может ли собственник многоквартирного дома (МКД) сдавать в аренду земельный участок‚ на котором расположен дом‚ часто вызывает путаницу. В статье рассматриваются нормативно‑правовые основы‚ порядок принятия решения‚ роль собраний собственников и ТСЖ‚ а также практические нюансы (налоги‚ оформление договора‚ типичные ошибки).

Правовой статус земельного участка под МКД

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) земельный участок‚ на котором расположен многоквартирный дом‚ относится к общему имуществу собственников помещений. Это значит‚ что:

Участок находится в долевой собственности всех собственников квартир;
Каждый собственник владеет своей долей в праве собственности на землю;
Распоряжаться участком могут только органы‚ уполномоченные совместным решением собственников.

Что входит в «общее имущество»?

Перечень объектов‚ относящихся к общему имуществу‚ включает:

Помещения общего пользования (лестничные площадки‚ лифты‚ коридоры и т.п.);
Техническое оборудование‚ обслуживающее более одного помещения;
Крыши‚ наружные конструкции и инженерные сети;
Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства.

Когда можно сдавать землю в аренду?

Согласно ЖК РФ и пояснительным материалам RA‑IT‚ аренда земельного участка возможна только по решению общего собрания собственников‚ если соблюдены следующие условия:

Кворум и необходимый голосовой порог

Для признания собрания правомочным в нём должны участвовать собственники‚ обладающие не менее 50 % голосов от общего количества голосов.
Решение о передаче участка в пользование должно быть принято большинством не менее двух третей от количества голосов‚ присутствующих на собрании.

Ограничения

Сдавать в аренду часть земельного участка‚ занятого самим многоквартирным домом‚ нельзя (см. КонсультантПлюс‚ 2026).
Аренда возможна только после того‚ как участок полностью оформлен в государственном кадастре (размер‚ границы‚ назначение). Если кадастровый учет не проведён‚ земля остаётся в собственности публично‑правового образования‚ а собственники имеют лишь право пользования в объёме‚ необходимом для эксплуатации дома.
Решение не должно нарушать права и законные интересы других собственников.

Роль ТСЖ и управляющей организации

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) может выступать в качестве арендатора или арендодателя‚ если это предусмотрено уставом и решением собрания. По ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе:

Предоставлять в пользование (ограниченное пользование) часть общего имущества‚ в т.ч. земельный участок;
Осуществлять строительство‚ реконструкцию и благоустройство на арендуемой территории;
Сдавать в аренду часть общего имущества (в т.ч. земельный участок) при соблюдении требований законодательства.

Порядок оформления аренды земельного участка

Подготовительный этап

Проверка кадастрового статуса – убедиться‚ что участок имеет кадастровый номер‚ границы и разрешённый вид использования.
Собрать список собственников и их доли в праве собственности (обычно доступно в выписке из ЕГРН).
Подготовить повестку дня собрания с пунктом о сдаче земельного участка в аренду.
Определить потенциального арендатора (компания‚ частное лицо‚ муниципальный объект) и условия аренды (срок‚ арендная плата‚ цели использования).

Общее собрание собственников

Собрание должно быть проведено в соответствии с положениями ЖК РФ о порядке созыва и проведения собраний.
Протокол собрания фиксирует:
- Дата‚ место и состав участников;
- Кворум (≥ 50 % голосов);
- Решение о сдаче в аренду‚ указание сроков‚ арендной платы и условий прекращения договора;
- Подписи председателя собрания и секретаря.

Договор аренды

Типовой договор (примерный шаблон) включает следующие разделы:

Предмет договора – указание кадастрового номера‚ площади (кв. м)‚ границ и назначения участка.
Стороны договора – в качестве арендодателя выступает собрание собственников (или ТСЖ)‚ в договоре указываются представители‚ уполномоченные на подписание.
Срок аренды – обычно от 3 до 20 лет; при длительном сроке требуется согласование с муниципальными органами.
Арендная плата – фиксированная сумма или индексация‚ порядок расчётов‚ сроки оплаты.
Права и обязанности сторон – обязанности арендатора по обслуживанию‚ благоустройству‚ уплате налогов и сборов.
Ответственность сторон – штрафные санкции за просрочку оплаты‚ нарушение условий использования.
Порядок прекращения договора – досрочное расторжение‚ возврат участка в исходное состояние.
Приложения – копия протокола собрания‚ выписка из ЕГРН‚ кадастровый план.

Регистрация договора

Для придания договору юридической силы необходимо:

Подписать договор у всех уполномоченных представителей арендодателя;
Нотариально заверить подписи (по требованию контрагента);
Зарегистрировать договор в Росреестре (в разделе «Договоры аренды земельных участков»). Регистрация подтверждает право арендатора на пользование землей.

Налоговые и финансовые аспекты

Налог на имущество физических лиц (НДФЛ)

Сдача в аренду земельного участка приводит к получению дохода от аренды‚ который облагается НДФЛ по ставке 13 % (для резидентов) или 15 % (для нерезидентов). При этом собственники могут учитывать в расходах:

Расходы на содержание и эксплуатацию участка (коммунальные услуги‚ охрана‚ озеленение);
Амортизацию улучшений (например‚ асфальтирование)‚ если они оформлены как отдельный объект недвижимости.

Земельный налог

Земельный налог уплачивается собственниками (т.е. всеми собственниками квартир пропорционально их долям) независимо от того‚ сдан ли участок в аренду. При получении арендных доходов налоговая база может быть скорректирована‚ если арендная плата превышает рыночную стоимость – в этом случае часть дохода может считаться «необоснованным обогащением» и подлежит дополнительному налогообложению.

Учёт в бухгалтерии ТСЖ

Для ТСЖ аренда земли считается операционной деятельностью (ст. 152 ЖК РФ). Доходы от аренды учитываются в финансовой отчётности ТСЖ как «доходы от использования общего имущества». При этом расходы на содержание арендуемого участка (ремонт‚ благоустройство) учитываются в статье расходов «Эксплуатационные расходы». При желании ТСЖ может вести отдельный учёт по МСФО (IFRS 16) – в этом случае арендные выплаты классифицируются как арендные платежи по «праву пользования землей».

Типичные ошибки и как их избежать

Недостаточный кворум – проведение собрания без нужного количества голосов делает решение недействительным.
Отсутствие кадастрового учета – без официального кадастрового плана нельзя оформить договор аренды.
Неправильное определение арендной платы – слишком низкая плата может быть признана «необоснованной» и привести к возврату арендных платежей в пользу арендатора.
Отсутствие согласования с ТСЖ – если ТСЖ имеет уставные полномочия по управлению имуществом‚ необходимо получить его согласие.
Неправильное оформление договора – отсутствие подписи уполномоченного представителя арендодателя делает договор недействительным.

Пример типового протокола собрания

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Место проведения: зал заседаний ТСЖ «Заря»

Присутствовало собственников‚ обладающих 62‚4 % от общего числа голосов.

Повестка дня:
Рассмотрение вопроса о сдаче в аренду земельного участка‚ на котором расположен дом (кадастровый № 75:32:020136:0010‚ площадь 8 075 м²).
Утверждение условий аренды (срок – 10 лет‚ арендная плата – 1 200 000 ₽ в год‚ цель – размещение коммерческого центра).

Решение:
«Согласно ст. 36 ЖК РФ и ст. 137 ЖК РФ‚ собственники принимают решение о передаче указанного земельного участка в аренду на условиях‚ указанных в пункте 2 повестки дня. Решение принято большинством в 78 % голосов присутствующих; Уполномоченными представителями арендодателя являются председатель ТСЖ Иванов И.И. и его заместитель Петров П.П.».
Подписи:
Председатель собрания ______________________
Секретарь собрания ______________________

Сдача в аренду земельного участка‚ на котором расположен многоквартирный дом‚ возможна‚ но только при строгом соблюдении требований ЖК РФ и Гражданского кодекса РФ:

Наличие кворума и квалифицированного большинства на общем собрании собственников;
Полный кадастровый учет земельного участка;
Отсутствие конфликтов с правами остальных собственников;
Оформление и регистрация договора аренды в Росреестре;
Корректный учет налоговых обязательств.

Только при выполнении всех перечисленных условий аренда земли будет законной‚ финансово выгодной и защищённой от риска признания недействительной в судебном порядке.

Дата публикации:  г. | Информация актуальна на момент написания и основана на нормативных актах‚ разъяснительных материалах и практических рекомендациях‚ опубликованных на ресурсах RA‑IT и КонсультантПлюс.