С 1 января 2024–2025 годов действуют важные изменения, касающиеся земельного налога, НДС и арендной платы за землю. Ниже ‒ структурированная шпаргалка, в которой разберём:

• кто именно платит земельный налог при аренде;
• какую нагрузку несут арендодатели и арендаторы;
• как правильно учесть расходы и не ошибиться в декларации;
• какие новации вступают в силу в 2025 и 2026 годах.

Содержание

1. Кто является плательщиком земельного налога при аренде
2. Арендная плата: базовые правила и повышающие коэффициенты 2025
3. НДС при аренде земли: когда платить, когда освободиться
4. Учет в налогах на прибыль и УСН: земельный налог и аренда
5. Сроки сдачи отчетности и уплаты платежей
6. Чек-лист: как не ошибиться в 2025–2026 годах

Кто платит земельный налог при аренде

Генеральное правило

Собственник (арендодатель) земельного участка обязан начислять и уплачивать земельный налог. Арендатор таким налогом не облагается, даже если участок передан в субаренду. Это закреплено в п. 2 ст. 389 НК РФ.

Исключения из правила

• Участки, изъятые из оборота (лесной, водный фонды, памятники культуры и т. д.) налогом не облагаются.
• Земли, входящие в состав МКД (многоквартирного дома) также освобождены.
• Коренные малочисленные народы Севера, Сибири и Дальнего Востока полностью освобождены от земельного налога.

Арендная плата: базовые правила и повышающие коэффициенты 2025

Коэффициент 3: важная новация

С 1 января 2023 г. и по-прежнему в 2025 г. применяется повышающий коэффициент 3 к размеру ежегодной арендной платы, если:

• земля предоставлена без торгов (аукциона);
• участок не используется по целевому назначению;
• имеются задолженности по арендным платежам.

Коэффициент не применяется, если участок выкуплен или передан на торгах.

Формула арендной платы

 Арендная плата за год = Кадастровая стоимость × Ставка аренды × Коэффициенты

Ставка аренды устанавливается муниципалитетом, но не может превышать 1,5 % от кадастровой стоимости (по-умолчанию 0,3 %).

НДС при аренде земли

Основной режим

Передача права пользования земельным участком относится к операциям сдачи имущества в аренду и облагается НДС по ставке 20 %. Исключения:

• аренда земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, освобождена от НДС (п. 17 ст. 149 НК РФ);
• если арендодатель применяет УСН, НДС он не начисляет, но обязан выставить счет-фактуру при получении аванса.

Субаренда: кто платит НДС

Если организация на ОСНО арендует участок у физлица, а затем сдаёт его в субаренду, то:

1. субарендодатель начисляет НДС 20 % с суммы субарендной платы;
2. сама компенсация земельного налога от субарендатара НДС не облагается, если она выделена отдельной строкой.

Учет в налогах на прибыль и УСН

Для арендодателя (собственника):

• земельный налог относится к прочим расходам и учитывается при расчёте налога на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ);
• при УСН «Доходы минус расходы» земельный налог также принимается в расходы.

Для арендатора:

• арендная плата учитывается в составе прочих расходов (для УСН – п. 3 ст. 346.16 НК РФ);
• если арендатор сам оплатил земельный налог по договору компенсации, эта сумма также списывается в расходы, но требуется договор с соответствующей оговоркой.

Сроки сдачи отчетности и уплаты

Чек-лист: как не ошибиться в 2025–2026 гг.

1. Проверьте кадастровую стоимость ‒ с 2024 г. во многих регионах она выросла на 15–30 %.
2. Уточните ставки земельного налога в муниципальном правовом акте: для сельхозземель 0,3 %, для прочих – до 1,5 %.
3. Коэффициент 3: если вы не проводили торги, убедитесь, что муниципалитет не применил «тройной» коэффициент.
4. НДС 0 %: при аренде у муниципалитета оформите договор с указанием освобождения по п. 17 ст. 149 НК РФ.
5. Субаренда: при получении компенсации земельного налога выделите её отдельной строкой, чтобы не облагать НДС.
6. Контролируйте сроки: декларация по земельному налогу от юрлиц – до 20 февраля; НДС – 25 числа.
7. Льготы: пенсионеры, ИП на патенте, участники СЗПК (СПК) – проверьте право на льготу в вашем регионе.