Каждый день тысячи граждан и компаний сталкиваются с необходимостью получить в аренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности․ Многие уверены, что единственный путь, участие в аукционе․ Однако Земельный кодекс РФ (ст․ 39․6 и 39․14) предусматривает чёткий перечень случаев, когда договор аренды можно заключить без проведения торгов, по упрощённой процедуре․ Давайте разберёмся, как воспользоваться этой льготой и не «попасть» на излишние траты времени и денег․

Общие правила: почему обычно нужны торги

Согласно п․ 1 ст․ 39․6 ЗК РФ, аренда государственного или муниципального земельного участка по умолчанию предоставляется на торгах (аукционе)․ Это главный принцип, но у него есть исключения, прямо указанные в том же законе․

Когда торги не нужны: закрытый перечень оснований

П․ 2 ст; 39․6 ЗК РФ содержит исчерпывающий список случаев, когда договор аренды можно заключить без аукциона․ Разделим их на четыре группы:

Льготные категории граждан и организаций

• инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды и их законные представители;
• ветераны боевых действий, участники ВОВ, ветераны труда;
• многодетные семьи;
• крестьянско-фермерские хозяйства (КФХ), как новые, так и расширяющиеся;
• садоводческие, огороднические и гаражные кооперативы, граждане, состоящие в них;
• сельхозтоваропроизводители, занимающиеся животноводством или растениеводством․

• арендатор ранее приватизированного жилого фонда, если он получает под ним землю;
• собственник здания/сооружения на участке, который сдаётся в аренду «под ним»;
• арендатор, у которого договор подходит к концу и он хочет продлить без изменения цели․

Служебные и государственные нужды

• федеральные, региональные и муниципальные нужды (строительство дорог, магистралей, инфраструктуры);
• участие в государственных программах переселения, реновации, комплексного развития территорий․

Особые земельные категории

1. участки, расположенные на территории закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО);
2. участки, на которых расположены особо охраняемые объекты культурного наследия;
3. земли запаса, не сформированные в кадастровые квартиры и не поставленные на кадастровый учёт․

Как выглядит упрощённая процедура: пошаговая инструкция

Шаг 1․ Подготовка заявления․
В стандартной форме (утверждается регионом) указываются:

• ФИО/наименование юрлица, реквизиты;
• кадастровый номер участка или его условное обозначение;
• желаемая цель использования;
• основание для льготы (справка МСЭ, ордер на жильё, свидетельство КФХ и т․д․)․

Шаг 2․ Сбор документов․

• паспорт или ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
• копия правоустанавливающих документов на расположенные объекты (если есть);
• квитанция об оплате госпошлины за выдачу арендного договора (≈ 2 000 ₽ в среднем по стране)․

Шаг 3․ Подача в орган местного самоуправления․
В сельской местности — в администрацию поселения/района, в городе, в Департамент имущественных отношений (ДИО)․

Шаг 4․ Согласование и проект договора․
В течение 30 дней администрация:

1. Проверяет основание льготы;
2. Формирует земельный участок (если он ещё не сформирован);
3. Утверждает размер арендной платы (льготные категории могут арендовать за 0,3–0,6 % кадастровой стоимости или вовсе бесплатно)․

Шаг 5․ Регистрация в Росреестре․
Договор подаётся на госрегистрацию, занимает 5–9 рабочих дней․ После регистрации участок можно использовать по назначению․

Ошибки, которые «убивают» упрощёнку

Можно ли потом выкупить землю без торгов?

Да, если вы арендуете участок не для строительства и:

• арендуете более 5 лет;
• отсутствуют нарушения договора (просрочки платежей, самовольное строительство);
• участок не изъят для государственных нужд․

В этом случае п․ 2 ст․ 39․3 ЗК РФ позволяет заключить договор купли-продажи без новых торгов — по кадастровой стоимости с учётом коэффициента 0,7–1,0․

Цифры и практика: что показывает 2025 год

• Башкирия: 72 участка без торгов переданы бизнесу в 2025 г․ общей площадью 1 450 га․
• Новороссийск: более 90 % заявлений от КФХ получают участки без аукциона․
• Средняя экономия времени: 3–4 месяца вместо 6–8 месяцев на подготовку и проведение торгов․

Чек-лист «Аренда без торгов»

1. Определить правовое основание (льгота, продление, служебная нужда)․
2. Проверить статус земли в Росреестре (кадастровая карта)․
3. Сформировать заявление и пакет документов․
4. Сдать документы в МФЦ / администрацию и получить расписку․
5. Ожидать проект договора, подписать и зарегистрировать в ЕГРН․

19 апреля 2026 г․