Сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощённую систему налогообложения (УСН), сопровождается рядом специфических нюансов, которые важно учитывать для корректного исчисления налогов и соблюдения законодательства. В данной статье мы подробно разберёмся, какие налоги платит ИП, какие документы оформлять, как учитывать доходы и расходы, а также рассмотрим рекомендации Минфина РФ и ФНС России по этому вопросу.

Признание деятельности по сдаче помещения в аренду

Согласно письму Минфина РФ № 03-04-05-01/808 от , если физическое лицо систематически сдаёт в аренду нежилое помещение, такая деятельность признаётся предпринимательской. Следовательно, возникает необходимость:

• зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя;
• выбрать подходящий налоговый режим (в нашем случае, УСН).

Выбор объекта налогообложения при УСН

При УСН возможны два варианта:

1. «Доходы» — 6 %. Налог рассчитывается от всей выручки без учёта расходов.
2. «Доходы минус расходы» — 15 %. Налог рассчитывается с разницы между доходами и документально подтверждёнными расходами.

Важно: при сдаче нежилого помещения в аренду ИП может учесть расходы на амортизацию здания, коммунальные услуги, ремонт, проценты по кредиту и т. д. Однако расходы можно учесть только при выборе объекта «Доходы минус расходы».

НДФЛ и арендные выплаты

Если арендатором является организация, она обязана:

• удерживать НДФЛ (13 %) с выплат физлицу-арендодателю только в том случае, если последний не зарегистрирован как ИП (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина РФ).
• Если арендодатель — ИП на УСН, то НДФЛ не удерживается, поскольку ИП самостоятельно уплачивает налоги по выбранному режиму.

Единый налог при УСН: порядок исчисления

ИП на УСН должен:

• учитывать всю арендную плату, полученную от арендаторов, как доход от предпринимательской деятельности;
• уплачивать авансовые платежи не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом;
• подавать декларацию по УСН не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным.

Налог на имущество

Нежилое помещение, используемое в предпринимательской деятельности на УСН, не облагается налогом на имущество организаций (ст. 346.11 НК РФ). Однако если объект включён в региональный перечень административно-деловых центров, может применяться кадастровая база и налог на имущество физических лиц. В Москве проверяйте списки объектов, публикуемые Департаментом городского имущества.

Регистрация договора аренды

Договор аренды нежилого помещения, заключённый на срок от одного года и более, подлежит государственной регистрации в Росреестре (ст. 651 ГК РФ). При этом:

• регистрируется сам договор или его отдельные изменения;
• госпошлина — 2 000 рублей за объект недвижимости (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Учёт основных средств при их продаже

Если ИП решит продать арендованное ранее помещение (основное средство), то при УСН:

• доход от продажи включается в налоговую базу УСН;
• если объект был ранее учтён в составе расходов (амортизация), то сумма, ранее списанная в расходы, восстанавливается и также включается в доходы (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Кейс: ИП сдаёт помещение в Москве

Пример. ИП Иванов зарегистрировался в Москве, применяет УСН «Доходы минус расходы». Он владеет офисом площадью 150 м², который сдаёт организации-арендатору за 150 000 руб. в месяц. В 2025 году Иванов:

• получил арендную плату: 150 000 × 12 = 1 800 000 руб.;
• потратил на коммунальные услуги и ремонт: 350 000 руб.;
• уплачивал взносы за себя: 49 500 руб.;
• уплачивал взносы за наёмного бухгалтера: 120 000 руб.

Налог к уплате: (1 800 000 – 350 000 – 49 500 – 120 000) × 15 % = 187 575 руб.

Проверочный чек-лист ИП-арендодателя на УСН

1. Зарегистрирован ли я как ИП?
2. Выбран ли УСН и правильный объект налогообложения?
3. Составлен ли договор аренды и подана ли он на регистрацию в Росреестр?
4. Ведётся ли КУДиР (книга учёта доходов и расходов)?
5. Отражается ли вся арендная плата как доход УСН?
6. Учтены ли расходы на амортизацию помещения и прочие затраты?
7. Уплачены ли взносы «за себя» и авансы по УСН в срок?

Частые ошибки и как их избежать

Ключевые выводы

ИП на УСН, сдающий в аренду нежилое помещение, должен:

• учитывать всю выручку как доход УСН;
• при выборе объекта «Доходы минус расходы» — правильно документировать и учитывать расходы;
• соблюдать сроки уплаты авансов и сдачи декларации;
• оформлять договор аренды и при необходимости регистрировать его;
• не забывать о налогах на имущество физлиц, если объект попадает под кадастровое налогообложение.

Своевременное консультирование с бухгалтером и налоговым экспертом поможет избежать штрафов и оптимизировать налоговую нагрузку.