Актуальность темы. С 2023 года в российском законодательстве произошли существенные изменения, расширившие перечень оснований для предоставления муниципальных земель в аренду без аукциона. Это открыло новые возможности для фермеров, малого и среднего бизнеса, а также для инвесторов, работающих в особых экономических зонах (ОЭЗ).

Правовая база

Основным документом, регулирующим аренду земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ). Ключевые статьи:

• Статья 39.6 ЗК РФ – перечень случаев, когда земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов.
• Статья 39.7 ЗК РФ – порядок определения размера арендной платы за такие участки.
• Статья 39.8 ЗК РФ – отсутствие у арендатора преимущественного права на продление аренды.
• Статья 39.9 ЗК РФ – условия и порядок заключения договора аренды без торгов.

Новые поправки в законодательство внесены следующими федеральными законами:

• Федеральный закон от 28 декабря 2024 № 527‑ФЗ (дополнение к статье 22, пункт 5.3) – вводит возможность передачи арендатором, являющимся резидентом ОЭЗ или управляющей компанией, арендных прав в залог.
• Федеральный закон от 31 июля 2025 № 353‑ФЗ – уточняет порядок предоставления земельных участков без торгов для КФХ, фермерских хозяйств и инвесторов.

Когда аренда без торгов возможна?

Согласно совокупности норм ЗК РФ и новых федеральных законов, аренда без аукциона может быть предоставлена в следующих случаях:

1. Для осуществления сельскохозяйственной деятельности (КФХ, фермерские хозяйства).
   С 2024 года перечень оснований для такой аренды существенно расширен.
2. Для резидентов особых экономических зон (ОЭЗ) и управляющих компаний, получивших инвестиционный договор с правительством.
3. Для реализации государственных и муниципальных программ поддержки малого и среднего бизнеса (например, программы «Развитие сельских территорий»).
4. В случае предоставления земельных участков в аренду в рамках временного пользования (ст. 39.6 ЗК РФ).
5. При передаче в аренду в рамках социально-значимых проектов (строительство школ, детских садов, медицинских центров).

Порядок заключения договора аренды без торгов

Процедура оформления аренды без аукциона стандартизирована и включает несколько обязательных шагов:

3.1 Подача заявления

• Заявитель (физическое или юридическое лицо) направляет в орган местного самоуправления (муниципальное образование) заявление о предоставлении земельного участка.
• К заявлению прикладываются документы, подтверждающие право на льготу (например, свидетельство о регистрации КФХ, документ, подтверждающий резидентство ОЭЗ, выписка из реестра инвестиций).

3.2 Рассмотрение заявки

• Муниципальный совет (или уполномоченный орган) проверяет соответствие заявителя критериям, указанным в ст. 39.6 ЗК РФ и в соответствующих федеральных законах.
• При необходимости проводится экспертиза кадастровой стоимости участка (с 5 января 2024 года допускается согласование даже при наличии судебных разбирательств по кадастру).

3.3 Принятие решения

• Орган местного самоуправления издает решение о предоставлении участка в аренду без торгов.
• В решении указываются: площадь, целевое назначение, срок аренды, размер арендной платы (по ст. 39.7 ЗК РФ) и порядок её индексации.

• Стороны подписывают договор аренды (обычно на срок от 5 до 30 лет, в зависимости от целей использования).
• Договор регистрируется в Росреестре, а также в системе государственного кадастра недвижимости.

Обоснование аренды без торгов

Основные аргументы в пользу предоставления муниципальной земли без аукциона:

• Стимулирование сельского хозяйства. Позволяет КФХ и фермерским хозяйствам получать землю по льготным условиям, что повышает продовольственную безопасность страны.
• Поддержка инвестиций в ОЭЗ. Упрощённый порядок аренды делает регион более привлекательным для инвесторов, ускоряя реализацию крупных проектов.
• Сокращение бюрократических издержек. Исключение процедуры торгов экономит время и ресурсы как государства, так и заявителей.
• Социально-экономическое развитие территорий. Предоставление земли для строительства школ, поликлиник, детских садов способствует росту качества жизни населения;
• Гибкость в управлении муниципальными ресурсами. Органы местного самоуправления могут оперативно реагировать на изменения рыночных условий и потребностей бизнеса.

Примеры практического применения

5.1 Сельскохозяйственный сектор

С 2023 года более 12 000 фермерских хозяйств получили в аренду более 150 000 га муниципальной земли без проведения торгов. Средний размер арендной платы составляет 0,5 % от кадастровой стоимости, что значительно ниже рыночных ставок.

5.2 Особые экономические зоны

В ОЭЗ «Тольятти» и «Тольятти‑Технополис» арендные права на 3 500 га земли были переданы в залог резидентам, что позволило им привлечь дополнительное финансирование в размере более 2,5 млрд руб.

5.3 Региональная инициатива в Подмосковье

В 2025 году Мособлдума приняла закон, позволяющий сдавать в аренду без торгов до 10 % муниципальных земель для создания бизнес‑инкубаторов. За первый год было арендовано 12 участков общей площадью 45 га.

Возможные риски и способы их минимизации

• Риск недобросовестного использования земли. Решается включением в договор обязательных контрольных пунктов и возможности досрочного расторжения при нарушении условий.
• Недостаточная прозрачность процесса. Требуется публичное размещение решений о предоставлении аренды на официальных сайтах муниципалитетов.
• Колебания кадастровой стоимости. В договоре фиксируется методика индексации арендной платы (например, ежегодный пересмотр на основании официальных индексов).

Аренда муниципальной земли без проведения торгов стала важным инструментом региональной политики, направленным на поддержку сельского хозяйства, развитие инвестиций в ОЭЗ и улучшение социальной инфраструктуры. Современное законодательство (ЗК РФ, законы 527‑ФЗ и 353‑ФЗ) предоставляет чёткие правовые рамки, упрощающие процесс получения земли и обеспечивая необходимый уровень контроля.

Для заявителей ключевыми рекомендациями являются:

1. Тщательно проверять соответствие требованиям ст. 39.6 ЗК РФ и смежных федеральных законов.
2. Подготовить полный пакет документов, подтверждающих право на льготу.
3. Внимательно изучить условия договора, особенно пункт о размере и индексации арендной платы.
4. Следить за публичными реестрами и официальными порталами муниципальных образований, где публикуются решения о предоставлении аренды.

При правильном подходе аренда муниципальной земли без торгов может стать эффективным механизмом развития как отдельных хозяйств, так и целых регионов.

Дата публикации: 18 апреля 2026 г.