Аренда жилой недвижимости, принадлежащей физическому лицу, юридическим лицом – достаточно распространённая практика в России. Однако налоговый режим здесь имеет свои особенности, которые важно знать обеим сторонам сделки, чтобы избежать штрафов и лишних расходов.

Основные понятия

Арендодатель – физическое лицо, которое является собственником квартиры и сдает её в аренду.

Арендатор – юридическое лицо (компания, ИП, некоммерческая организация), получающее право пользования квартирой за плату.

Согласно Гражданскому кодексу РФ и Налоговому кодексу РФ такие отношения подпадают под действие норм о доходах от сдачи в аренду недвижимости.

Налоговый режим для арендодателя (физическое лицо)

Физическое лицо, сдающее квартиру в аренду, обязано уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Существует два основных способа налогообложения:

1. Упрощённый налоговый режим (единый налог на вменённый доход, УСН) – применяется, если арендодатель зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.
2. Стандартный режим налогообложения – применяется к большинству физических лиц, не являющихся ИП.

Стандартный режим

• Ставка НДФЛ – 13 % для резидентов РФ (15 % для нерезидентов).
• Налоговая база – разница между полученной арендной платой и документально подтверждёнными расходами (например, коммунальные услуги, ремонт).
• Если арендодатель не предъявляет расходы, налог считается от полной суммы арендной платы.
• Декларирование производится в налоговой декларации «3‑НДФЛ» за год.

Упрощённый режим (ИП)

Для ИП доступны два варианта УСН:

• УСН «Доходы» – ставка 6 % от полученной арендной платы.
• УСН «Доходы минус расходы» – ставка 15 % от разницы между доходом и расходами.

Выбор режима зависит от того, насколько высоки затраты на содержание квартиры.

Налоговый режим для арендатора (юридическое лицо)

Для юридических лиц арендная плата рассматривается как расходы и признаётся в бухгалтерском учете. Налоговые последствия зависят от системы налогообложения компании.

Общая система налогообложения (ОСН)

• Арендная плата полностью учитывается как операционные расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль.
• Если арендодатель – физическое лицо, компания обязана удержать и перечислить НДФЛ с арендных выплат (ставка 13 %/15 %).
• Удержанный налог отражается в бухгалтерском учете как расчёт по налогу на доходы физических лиц.

Упрощённые системы (УСН, ПСН)

• Для организаций, применяющих УСН «Доходы минус расходы», арендные платежи также учитываются в расходах, уменьшая налоговую базу.
• Для УСН «Доходы» арендные выплаты не уменьшают налоговую базу, но обязательство удержать НДФЛ сохраняется.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Аренда жилой недвижимости, используемой для проживания, не облагается НДС независимо от статуса сторон. Исключение возможно только в случае сдачи квартиры в коммерческих целях (офис, гостиница и т.п.), когда арендодатель является плательщиком НДС.

Порядок уплаты и отчётность

1. Арендодатель выставляет юридическому лицу акт приёма‑передачи и счёт‑фактуру (если он является плательщиком НДС).
2. Юридическое лицо вносит платёж и, если требуется, удерживает НДФЛ из суммы арендной платы.
3. Удержанный налог перечисляется в бюджет в срок до 15-го числа месяца, следующего за месяцем выплаты.
4. Арендодатель отражает полученный доход в налоговой декларации (3‑НДФЛ) и, при необходимости, в бухгалтерском учете (если он ИП).
5. Юридическое лицо учитывает арендные выплаты в бухгалтерском учете и формирует налоговую декларацию по НДС (если применимо) и по налогу на прибыль/УСН.

Особенности при использовании квартиры в служебных целях

Если арендованная квартира используется в служебных (не жилых) целях, налоговый режим меняется:

• Арендная плата может облагаться НДС (ставка 20 %).
• Для арендодателя‑физического лица это может потребовать регистрации в качестве плательщика НДС.
• Для юридического лица арендные расходы полностью учитываются в составе расходов, а НДС может быть принят к вычету, если компания имеет право на вычет.

Штрафы и последствия нарушения налоговых обязательств

• Неуплата НДФЛ в срок – штраф 20 % от суммы налога, не менее 1 000 руб.
• Неудержание НДФЛ юридическим лицом – штраф 20 % от суммы, которую необходимо было удержать.
• Неправильное оформление договора аренды (отсутствие срока, цены, реквизитов) – риск признания сделки фиктивной и начисления налогов по ставке 35 % (для физических лиц) и 30 % (для юридических лиц).
• Отсутствие учёта арендных расходов в бухгалтерии компании – корректировка налоговой базы, начисление пени за просрочку.

Практические рекомендации

1. Оформите договор аренды в письменной форме с указанием точного адреса, срока, размера арендной платы и порядка её выплаты.
2. Укажите в договоре, кто будет оплачивать коммунальные услуги и кто будет нести расходы по текущему ремонту.
3. Если арендодатель – физическое лицо, подайте в налоговую службу уведомление о начале сдачи недвижимости в аренду (форма 2‑НДФЛ);
4. Юридическому лицу обязательно удерживайте НДФЛ из арендных выплат и своевременно перечисляйте его в бюджет.
5. Для снижения налоговой нагрузки арендодателю‑физическому лицу рекомендуеться оформить ИП и перейти на упрощённую систему налогообложения (УСН «Доходы» или «Доходы‑расходы»).
6. Ведите чёткую бухгалтерскую документацию: копии актов приёма‑передачи, счета‑фактуры, подтверждения оплаты.
7. При изменении условий аренды (увеличение платы, продление срока) оформляйте дополнительное соглашение и учитывайте его в налоговых декларациях.

Аренда квартиры у физического лица юридическим лицом – процесс, требующий внимательного отношения к налоговым обязательствам обеих сторон. Правильное оформление договора, своевременное удержание и уплата НДФЛ, а также правильный выбор системы налогообложения позволяют избежать штрафов и оптимизировать финансовые потоки. При возникновении сомнений рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или бухгалтеру.

Дата публикации: 19 мая 2026 г.