Сдача жилой недвижимости в аренду, это всегда дополнительный доход‚ который облагается НДФЛ.
Налоговые агенты (арендаторы-организации или ИП) и сами собственники при подаче деклараций
обязаны правильно указать код дохода от аренды квартиры.
В статье рассмотрим‚ какие коды применяются в 2026 году‚ где их проставлять и какие документы заполнять.

Коды доходов от аренды жилой недвижимости: справочник-2026

С ФНС ввела новые коды‚ разграничив жилую и нежилую недвижимость.
Для квартиры в 2026 году используйте:

• 1401 — «Доходы от передачи в аренду (наём) жилых помещений» (2-НДФЛ‚ 6-НДФЛ);
• 1402 — «Доходы от передачи в аренду прочих объектов недвижимости» (применяется‚ если вы сдаёте нежилое помещение);
• 4800, «Иные доходы» (резервный код‚ если конкретного кода нет в справочнике);
• 08, код вида дохода в декларации 3-НДФЛ для физлица-собственника.

Как применять коды в конкретных формах

2.1 Справка 2-НДФЛ (выдаётся налоговым агентом)

Если арендатор — организация или ИП‚ она выступает налоговым агентом и по итогам года выдаёт вам справку 2-НДФЛ.
В ней в разделе «Доходы» проставляется:

• код 1401 для квартиры;
• код 1402 для офиса‚ склада и т.п.

2.2 Расчёт 6-НДФЛ (представляет налоговый агент ежеквартально)

Там же‚ где отражаются выплаты‚ в строке 110 «Код дохода» указывается 1401 (жильё) или 1402 (нежильё).

2.3 Декларация 3-НДФЛ (подаёт сам собственник-физлицо)

Если вы сдаёте квартиру другому физлицу без посредников или на короткий срок‚ налоговым агентом будете вы сами.
В приложении 1 декларации 3-НДФЛ в графе «Код вида дохода» указывается 08.

Пример заполнения

ИП Иванов А.П. сдаёт квартиру в Москве ООО «Ромашка» за 50 000 рублей в месяц.

В 2026 году ООО:

1. ежемесячно удерживает НДФЛ 13 % (6 500 руб.);
2. в строке 110 расчёта 6-НДФЛ за I квартал ставит код 1401;
3. до выдаёт Иванову справку 2-НДФЛ с кодом 1401 и общей суммой дохода 600 000 руб.

Если бы Иванов сдавал квартиру физлицу без оформления ИП‚ он сам подал бы 3-НДФЛ с кодом 08
и уплатил налог 78 000 руб. (600 000 × 13 %).

Упрощённые режимы для ИП

Зарегистрировавшись в качестве ИП‚ арендодатель может выбрать:

• УСН «Доходы» — 6 % с оборота (вместо 13 % НДФЛ);
• Патент — фиксированная сумма‚ зависящая от региона и площади.

При УСН коды доходов в 2-НДФЛ уже не применяются‚ но ОКВЭД нужно указать 68.20.1 «Сдача жилой недвижимости внаём».

Что грозит за ошибку в коде

Неверный код дохода может стать причиной:

• отказа в приёме отчётности;
• доначисления НДФЛ и пени;
• штрафа 500 руб. за каждый документ (ст. 126.1 НК РФ).

Шпаргалка на 2026 год

Для квартиры в 2026 году используйте код 1401 в документах налоговых агентов и код 08
в собственной декларации 3-НДФЛ. Следите за обновлениями приказов ФНС: при первых изменениях
коды могут быть дополнены или уточнены.