За последние два года апартаменты стали одним из самых обсуждаемых объектов на рынке недвижимости. С февраля 2026 года РФ разрешила временную регистрацию в апартаментах, но налоговые последствия по-прежнему остаются неоднозначными. Разберёмся, в чём отличие налоговой нагрузки на владельцев апартаментов и классических квартир в 2026 году.
Что такое апартаменты по российскому законодательству
Апартаменты — это нежилые помещения, расположенные в гостиничных, административных или торговых комплексах, но пригодные для проживания. По юридическому статусу они:
- зарегистрированы как часть «объектов гостиничного типа»;
- не имеют статуса «жилое помещение» в ЕГРН;
- до 2026 года не подлежали ни временной, ни постоянной регистрации.
После изменений, вступивших в силу 1 февраля 2026 года, владельцы могут оформить временную регистрацию, но постоянная прописка по-прежнему невозможна.
Основные налоги на недвижимость в 2026 году
Независимо от типа объекта собственник платит три основных налога:
- Налог на имущество физлиц (местный, рассчитывается от кадастровой стоимости);
- Налог на доходы от продажи (НДФЛ 13% для резидентов, 30% — нерезиденты);
- Налог на доходы от сдачи в аренду (НДФЛ 13% при общем режиме или 6% при самозанятости/патенте).
2.1 Налог на имущество: ставки и льготы
Квартира
- Ставка — 0,1% от кадастровой стоимости (может быть снижена до 0% или повышена до 0,3% решением муниципалитета).
- Имеются налоговые вычеты: 20 м² не облагаются налогом.
- Возможна льгота для одного объекта каждого типа (квартира, дом, гараж) — 100% освобождение для пенсионеров, инвалидов, ветеранов.
Апартаменты
- Ставка — 0,5–2% от кадастровой стоимости (определяется регионом как «нежилые помещения»).
- Вычетов нет — налог считается со всей площади.
- Льготы не распространяются на объекты, не признанные жилыми.
Пример: квартира 40 м², кадастровая стоимость 6 млн ₽. Налог = (6 000 000 − 6 000 000 × 20/40) × 0,1% = 3 000 ₽ в год. Апартаменты такой же стоимости и площади: 6 000 000 × 0,5% = 30 000 ₽ в год, в 10 раз больше.
2.2 Налог при продаже
| Условия | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ | 3 года (если единственное жильё) или 5 лет | 5 лет всегда |
| Налоговый вычет | 1 000 000 ₽ или подтверждённые расходы | 250 000 ₽ или подтверждённые расходы |
Таким образом, при продаже апартаментов раньше 5 лет налог будет выше из-за меньшего вычета.
2.3 Сдача в аренду
Различий нет: в обоих случаях придётся платить НДФЛ 13% (или 6% при самозанятости, если регион разрешил). Однако если вы оформляете деятельность как «гостиничный бизнес» (апарт-отель), возможен патент, где налог фиксирован и не зависит от дохода.
Дополнительные расходы владельцев апартаментов
- Услуги ЖКХ считаются по коммерческим тарифам, а не по «жилищным»; за электричество и воду платите в 1,5–2 раза дороже.
- Кадастровые оценки апартаментов часто выше, так как они привязаны к офисным центрам.
- Эксплуатационные платежи в апарт-отелях включают маркетинг, ресепшн, уборку общих зон — от 30 до 70 ₽/м² в месяц.
| Параметр | Квартира | Апартаменты |
|---|---|---|
| Налог на имущество | 0,1–0,3% + вычеты + льготы | 0,5–2% без вычетов и льгот |
| НДФЛ при продаже | 0% после 3/5 лет, вычет 1 млн ₽ | 0% только после 5 лет, вычет 250 тыс ₽ |
| Возможность прописки | Постоянная и временная | Только временная с 02.2026 |
| Коммунальные тарифы | Жилищные | Коммерческие |
Когда апартаменты всё-таки выгодны
- Инвестиции в доходную недвижимость: высокая доходность от аренды может перекрыть повышенные налоги.
- Региональные льготы: некоторые субъекты (Москва, Татарстан) снижают ставку до 0,1–0,3% для апартаментов площадью до 300 м².
- Оптимизация через ИП/самозанятость: при сдаче в аренду уменьшается общий налоговый «заплат».
В 2026 году для собственников, планирующих жить в помещении, квартира остаётся налогово выгоднее: ниже ставка имущественного налога, есть вычеты и льготы, упрощена продажа. Апартаменты выгодны инвесторам, готовым к большим налоговым и эксплуатационным расходам в обмен на потенциально более высокую доходность от аренды.
Перед покупкой обязательно проконсультируйтесь с кадастровым инженером и налоговым специалистом: ставки и льготы могут отличаться даже в соседних районах одного города.