04 апреля 2026 г. — Каждый собственник недвижимости сталкивается с понятием «кадастровая стоимость». Она влияет на размер налогов, выкупную цену при изъятии имущества у государства, а также на стоимость залога при ипотеке. В 2026 году процесс определения этой величины проходит под эгидой АОКС — Автоматизированной системы оценки кадастровой стоимости. В статье разберёмся, что это такое, как работает механизм, какие изменения произошли в 2025–2026 годах и что делать, если вы считаете оценку завышенной.
Что такое АОКС и как она связана с кадастровой стоимостью
АОКС — это комплекс программно-аппаратных средств, который используют органы кадастровой оценки субъектов РФ для расчёта кадастровой стоимости объектов недвижимости. Система автоматически:
- собирает данные из ЕГРН, Росреестра, налоговой;
- анализирует рыночные цены на аналогичные объекты;
- рассчитывает стоимость по утверждённым методикам.
В 2025 году в рамках очередного государственного кадастрового учёта были переоценены все здания и сооружения Москвы, а в начале 2026-го — Санкт-Петербурга и ряда других регионов.
Ключевые факты о переоценке 2025–2026 гг.
- Средний рост кадастровой стоимости жилья в Москве составил 25 %;
- Коммерческая недвижимость подорожала ещё сильнее: по предварительным итогам — до 30 %.
- Для объектов, подлежащих сносу, например здания у будущего выхода станции «Театральная», кадастровая стоимость установлена на уровне 419 млн рублей. Эта сумма станет отправной точкой для расчёта компенсации собственникам.
- Дом Гороховая, 73, частично обрушившийся в 2024 г., получил 60-кратное снижение кадастровой стоимости из-за признания объекта аварийным.
Как узнать кадастровую стоимость в 2026 году
Данные актуальны на 19 апреля 2026 г.
- На публичной кадастровой карте Росреестра:
переходите по ссылке pkk.rosreestr.ru, вводите кадастровый номер или адрес. - В личном кабинете налогоплательщика ФНС:
открываете раздел «Налоговые начисления → Налог на имущество». - Через ЕГРН-выписку:
заказываете электронный документ на сайте Росреестра или в МФЦ (стоимость — 300–700 руб.). - С помощью сервиса «АОКС-Онлайн» в регионах, где система уже запущена (Москва, Санкт-Петербург, Татарстан).
Что делать, если кадастровая стоимость завышена
Досудебный порядок
- Комиссия при Росреестре. Подаёте заявление и отчёт независимого оценщика, доказывающий рыночную стоимость. Срок рассмотрения — до 30 дней.
- Онлайн-оспаривание через Госуслуги. В 2026 году уже доступно в 75 регионах.
Судебный порядок
Если комиссия отказала или вы сразу хотите идти в суд:
- Готовите исковое заявление в районный суд.
- Прилагаете экспертное заключение о рыночной стоимости.
- Оплачиваете госпошлину (300 руб. для физлиц).
- Рассмотрение — от 2 до 6 месяцев.
Важно! Верховный РФ в 2025 году уточнил: кадастровую стоимость можно оспаривать неограниченное количество раз, если представлены новые доказательства её несоответствия рынку.
Как рассчитывают налоги по кадастровой стоимости в 2026 году
| Вид недвижимости | Налоговая ставка (Москва/СПб) | Вычет (кв.м) |
|---|---|---|
| Квартира | 0,1 % | 20 кв. м |
| Дом | 0,3 % | 50 кв. м |
| Коммерческое помещение | 0,5–2 % | 0 кв; м |
Формула:
Налог = (Кадастровая стоимость – Вычет) × Ставка × Доля в праве.
Пример: квартира 60 кв. м, кадастровая стоимость 12 млн руб., вычет 20 кв. м → 4 млн × 0,1 % = 4 000 руб. в год.
- Не игнорируйте уведомления ФНС, с 2026 года налог начисляют автоматически, но ошибки случаются.
- Проверяйте дату последней переоценки — если прошло более 5 лет, готовьтесь к новой.
- Храните чеки на ремонт и инженерные системы — они могут снизить рыночную стоимость при оспаривании.
- Консультируйтесь с кадастровым инженером при покупке новостройки — застройщик может завысить первоначальную оценку.
Источники: данные Росреестра, ФНС, ГУКИ Москвы и СПб, Верховный суд РФ, пресс-релизы СПб ГБУ «Городское управление кадастровой оценки».