2024–2025 годы стали переломным периодом для российского земельно-градостроительного регулирования. Ключевые поправки затронули практически все стороны жизненного цикла земельного участка: от определения границ до сдачи в эксплуатацию объекта капстроительства. Ниже систематизированы самые значимые изменения и показано, как они отразятся на микрорайоне Шведская горка в Гомеле, где в настоящее время формируется градостроительный паспорт большого торгово-развлекательного центра.

Перенос сроков по КРТ и «новый» Градкодекс

До 1 января 2024 года действовали временные положения о комплексном развитии территорий (КРТ), которые неоднократно переносились. Федеральный закон № 627-ФЗ от года в очередной раз отложил вступление правил по:

• уточнению границ КРТ;
• критериям включения конкретных домов;
• срокам проведения общих собраний собственников.

Сроки сдвинули до 1 января 2025 года, а в конце 2024 года – ещё на год, до 1 января 2026 года.

Ключевое последствие для Шведской горки: если проект в будущем оформляется как КРТ (а участок под ТРЦ крупный и многофункциональный), то застройщик получает дополнительное «окно» 2025–2026 гг. на доработку градпаспорта, согласование границ и отчётности перед собственниками.

Федеральный закон № 307-ФЗ от : три года на приведение участка в порядок

С 1 марта 2025 года вступает:

1. Обязанность привести земельный участок в надлежащее состояние в течение трёх лет, если он расположен в границах населённого пункта или садоводства. Под «надлежащее состояние» понимается устранение свалок, самовольных построек, зарослей, несанкционированных парковок.
2. Нельзя получить землю «без торгов» через процедуру предварительного согласования места размещения объекта (ПСР). Все объекты капитального строительства теперь проходят только через аукцион.
3. Оформление прав на землю стало обязательным независимо от даты возникновения права на здание: если здание есть, но участок не оформлен – его нужно приобрести в собственность или аренду до 1 марта 2025 года.

Для Шведской горки это означает:

• инвестор (или городская администрация) должен будет сначала публично выставить земельный участок на аукцион, а уже потом заключать договор аренды/собственности;
• если на участке уже есть временные объекты (ларьки, бытовки), их придётся демонтировать до 2028 года;
• сам факт «запущенности» территории (заросли, стихийные свалки) будет препятствием для получения градпаспорта: сначала – очистка, потом – согласование.

Электронные схемы и ЕГРН: упрощение процедур

Федеральный закон № 486-ФЗ от разрешил подготавливать схему расположения земельного участка в виде электронного документа через федеральную государственную географическую информационную систему. Это сокращает сроки подготовки документации для Шведской горки на 1,5–2 месяца: вместо бумажных актов – электронные слои кадастровой карты.

Градостроительный паспорт Шведской горки: где мы сейчас?

По официальной информации:

«В настоящее время находится в разработке градостроительный паспорт участка многофункционального торгово-развлекательного центра в районе ул. Б. Хмельницкого и магистрали «Север–Юг». После утверждения материалы выставят на аукционные торги».

Шаги, которые ожидают проект в 2025 году:

1. Февраль–март 2025: завершение рабочего проекта градпаспорта, согласование с Минстрой Беларуси (аналог российного Минстроя).
2. Апрель–май 2025: публикация извещения об аукционе (аналог российского торга).
3. Июнь 2025: подведение итогов, подписание договора аренды/собственности.
4. Июль 2025: сдача градпаспорта в архитектурно-градостроительный отдел, получение разрешения на строительство.

Налоги и финансовые нюансы

Начиная с 2024 года в России (а в белорусской практике тенденция часто повторяется) земельный налог рассчитывается по кадастровой стоимости, внесённой в ЕГРН на 1 января отчётного года. Для Шведской горки это означает:

• если кадастровая оценка вырастет после утверждения градпаспорта, налоговая нагрузка увеличится уже в 2026 году;
• инвестор должен заложить в бизнес-план ежегодный рост налога до 3–5 % кадастровой стоимости.

Что следует сделать прямо сейчас застройщику и городу

Новые российские правила (и тенденции, которые быстро перенимаются на постсоветском пространстве) закрывают «лазейки» по бесплатному или полулегальному освоению земли и одновременно ускоряют электронные процедуры. Для Шведской горки это означает:

• более прозрачный и конкурентный аукцион;
• жёсткие требования к благоустройству и очистке территории;
• возможность быстрее (в электронном виде) получить кадастровые материалы и градпаспорт.

Инвестору важно уже сейчас включить в график финансовую модель с учётом роста кадастровой стоимости и выделить бюджет на первоочередное приведение участка в порядок. Городу – оперативно подготовить аукционную документацию, чтобы не упустить инвестора и не нарваться на штрафы по новым «земельным дикторам» 2025 года.