Акт ЗОС (Закрытие Объекта Сдачи) — ключевой документ в строительстве, который подтверждает завершение работ и передачу объекта заказчику. Ниже разберёмся, что он из себя представляет, как правильно оформить и какие нюансы могут возникнуть в 2026 году.
Что такое акт ЗОС?
Акт ЗОС — это официальный документ, подписанный всеми участниками строительного процесса: застройщиком, подрядной организацией, техническим заказчиком, проектировщиком и эксплуатирующей организацией. Он фиксирует, что:
- Все строительно-монтажные работы выполнены в полном объёме.
- Объект соответствует проектной документации и СНиП.
- Выявленные дефекты устранены.
- Объект готов к вводу в эксплуатацию.
Зачем нужен акт ЗОС в 2026 году?
В условиях обновлённого Градостроительного кодекса РФ (вступили в силу с ) акт ЗОС стал обязательным этапом для:
- Получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
- Регистрации права собственности в Росреестре (если объект недвижимый).
- Передачи объекта подрядчику по договору подряда.
- Вступления в силу гарантийных обязательств подрядчика (обычно 5–10 лет).
Кто участвует в подписании акта ЗОС?
| Участник | Роль |
|---|---|
| Застройщик (заказчик) | Принимает объект и подтверждает выполнение работ |
| Генподрядчик | Подтверждает выполнение всех работ |
| Проектная организация | Удостоверяет соответствие объекта проекту |
| Эксплуатирующая организация | Подтверждает готовность к эксплуатации |
Пошаговая инструкция по оформлению акта ЗОС
Шаг 1. Подготовка документов
- Служебные записи о выполненных работах (Журнал КС-2, КС-3, КС-6).
- Акты скрытых работ и испытаний (электрика, вентиляция, водоснабжение).
- Акты промежуточной приёмки (если объект сдаётся поэтапно).
- Справка о стоимости выполненных работ (форма № КС-3).
Шаг 2. Проведение комиссии
Организуется комиссия из представителей всех участников. Она:
- Проводит визуальный осмотр объекта.
- Сверяет объёмы работ с актами КС-2 и КС-3.
- Фиксирует выявленные замечания и сроки их устранения.
Шаг 3. Подписание акта
После устранения замечаний подписывается утверждённый бланк акта ЗОС (форма утверждена Минстроем РФ от № 123/пр). Акт заполняется в 2 экземплярах:
- Один — передаётся в Росреестр.
- Второй — хранится у застройщика.
Новые требования 2026 года
Электронный формат
С акт ЗОС обязательно оформляется в электронном виде через систему ГИС «Электронный стройнадзор». Подписывается электронной подписью всех участников.
QR-код на бумажном акте
Если акт оформляется на бумаге, он обязательно содержит QR-код, в котором зашита ссылка на электронную версию в ГИС ЭСН.
Распространённые ошибки
- Ошибка 1. Несоответствие объёмов в КС-3 и акте ЗОС. Исправляется пересчётом и подписанием дополнительного соглашения.
- Ошибка 2. Отсутствие подписи эксплуатирующей организации. Решение: согласовать график работ с коммунальными службами заранее.
- Ошибка 3. Отсутствие акта промеров (для земельных работ). Решение: согласовать с кадастровым инженером.
Шаблон акта ЗОС
АКТ ЗОС № [номер] от [дата] Прошедшие стороны: - Застройщик: [ФИО, должность, подпись] - Подрядчик: [ФИО, должность, подпись] - Проектировщик: [ФИО, должность, подпись] - Эксплуатирующая организация: [ФИО, должность, подпись] Объект: [адрес, площадь, этажность] Работы выполнены в объёме: [перечень] Стоимость работ: [сумма] руб. Подписи: [все участники]
Акт ЗОС — важнейший элемент завершающей стадии строительства. В 2026 году его оформление стало строго регламентированным, поэтому важно следить за обновлениями нормативных документов и использовать электронные сервисы. Правильно оформленный акт защитит от претензий заказчика, подрядчика и контролирующих органов.