Акт приёма‑передачи (АПП) – это официальный документ, подтверждающий факт передачи права собственности и фактического состояния недвижимости от продавца к покупателю.

В случае нежилого помещения (офис, склад, торговый зал и т.п.) такой акт является обязательным элементом сделки, который позволяет бухгалтеру и налоговым органам правильно оформить учёт и регистрацию перехода прав.

Зачем нужен акт приёма‑передачи?

• Подтверждает факт передачи помещения в момент подписания договора купли‑продажи.
• Служит доказательством для государственных реестров (ЕГРН, Росреестр) о смене собственника.
• Упрощает бухгалтерию: на основании акта покупатель может принять объект к учёту, а продавец – списать его из своих активов.
• Защищает интересы сторон в случае споров о состоянии помещения, наличии дефектов, комплектности и т.д.

Правовая база

К регулированию актов приёма‑передачи относятся следующие нормативные акты:

1. Гражданский кодекс РФ (разделы о купле‑продаже недвижимости).
2. Федеральный закон № 122‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
3. Постановление Правительства РФ от № 527 «Об утверждении формы акта приёма‑передачи недвижимости».
4. Приказ Минфина РФ от № 150н «Об особенностях бухгалтерского учёта недвижимости при её покупке и продаже».

Кто является сторонами акта?

В документе указываються две основные стороны:

• Продавец (цедент) – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который передаёт право собственности.
• Покупатель (цессионарий) – юридическое лицо или ИП, принимающий имущество в собственность.

Кроме того, в акте могут быть указаны:

• Представители сторон (доверенные лица), если подпись ставится от их имени.
• Нотариус или иной уполномоченный специалист, подтверждающий подлинность подписи (по желанию сторон).

Содержание акта приёма‑передачи

Структура акта обычно включает следующие разделы:

Шапка документа

• Наименование документа: «Акт приёма‑передачи нежилого помещения».
• Дата и место составления акта.
• Номера и даты договоров купли‑продажи, если они имеются.

Описание помещения

Подробные сведения, позволяющие однозначно идентифицировать объект:

• Адрес (регион, город, улица, номер дома, номер помещения).
• Кадастровый номер и площадь (по данным Росреестра).
• Тип помещения (офис, склад, торговый зал и др.).
• Этаж, номер помещения в здании, наличие подземных/надземных помещений.
• Назначение и классификация по ОКПД2.

Техническое состояние и комплектность

Перечень элементов, которые передаются вместе с помещением:

• Отделка (стены, пол, потолок, окна, двери).
• Инженерные сети (электричество, водоснабжение, канализация, вентиляция, системы пожарной безопасности).
• Оборудование и мебель (если они входят в сделку).
• Документация (технические паспорта, планы, сертификаты соответствия).

Важно указать наличие дефектов, их характер и степень влияния на эксплуатацию.

Финансовые условия

• Сумма сделки и порядок её оплаты.
• Сведения о предоплате, авансе, остатке.
• Условия и сроки расчётов за коммунальные услуги, налоги, арендные платежи (если помещение ранее использовалось в аренде).

Положения о передаче документов

Перечисляются документы, передаваемые покупателю:

• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН).
• Кадастровый план.
• Технический паспорт.
• Договоры с коммунальными службами.
• Акт обследования (если он был проведён).

Подписи сторон

Каждая сторона ставит подпись, указывает ФИО, должность, реквизиты (ИНН, ОГРН, банковские реквизиты). При необходимости – печать организации.

Форма акта (пример шаблона)

Ниже приведён типовой шаблон, который можно адаптировать под конкретную сделку.

Акт приема‑передачи нежилого помещения
г. ____________ «____» ___________ 2024 г.

Мы, нижеподписавшиеся:
_____________________________________________________________,
(наименование продавца, ИНН/ОГРН, юридический адрес) – именуемый в дальнейшем «Продавец», 
действующий на основании _______________,
_____________________________________________________________,
(наименование покупателя, ИНН/ОГРН, юридический адрес) – именуемый в дальнейшем «Покупатель», 
действующий на основании _______________,

составили настоящий Акт о следующем:

Предмет передачи
 ⎻ Нежилое помещение, расположенное по адресу: _________________________________,
 — Кадастровый номер: _________________________,
 ⎻ Площадь: ___________ м²,
, Этаж: ____, номер помещения: ____,
 ⎻ Назначение: ______________________________.

Состояние помещения
 ⎻ Отделка: ___________________________________________,
, Инженерные сети: ____________________________________,
 ⎻ Оборудование/мебель (при наличии): ________________________,
 — Выявленные дефекты: __________________________________,
 ⎻ Прочие замечания: ___________________________________.

Документы, переданные Покупателю
 — Выписка из ЕГРН (св-во о праве собственности);
 ⎻ Кадастровый план;
 — Технический паспорт;
 ⎻ Договоры с коммунальными службами;
 ⎻ Сертификаты соответствия (если есть);
 — Акт обследования (при наличии).

Финансовые условия
 ⎻ Сумма сделки: ___________ рублей,
 — Получено от Покупателя: ___________ рублей (предоплата/полная оплата),
 ⎻ Оставшаяся часть (если есть): ___________ рублей, срок оплаты – ____ дней с даты подписания акта.

Прочие условия
 ⎻ Продавец гарантирует отсутствие обременений, залогов и арестов на передаваемом объекте.
 — Покупатель принимает помещение «как есть», за исключением указанных в пункте 2 дефектов.

Подписи сторон

 Продавец: ______________________ /Ф.И.О./ ___________________ (подпись) М.П.

 Покупатель: ______________________ /Ф.И.О./ ___________________ (подпись) М.П.

Настоящий акт составлен в двух экземплярах, один из которых передаётся Покупателю, второй – Продавцу.
 

Пошаговый порядок составления акта

1. Подготовка информации. Сбор всех технических и юридических данных о помещении (кадастр, площадь, документы).
2. Осмотр помещения. Совместный осмотр продавцом и покупателем, составление перечня дефектов и комплектности.
3. Согласование условий. Утверждение финансовых и правовых условий, проверка отсутствия обременений.
4. Заполнение шаблона. Внесение всех данных в форму акта, проверка на соответствие требованиям ФЗ № 122‑ФЗ.
5. Подписание акта. Подписание обеими сторонами в присутствии свидетелей или нотариуса (по желанию).
6. Регистрация перехода прав. Подача документов в Росреестр (запрос на внесение изменений в ЕГРН) в течение 30 дней после подписания акта.
7. Бухгалтерский учёт. На основании акта покупатель принимает помещение к учёту, а продавец списывает его из активов.

Типичные ошибки при составлении акта

• Отсутствие кадастрового номера; Без него невозможна регистрация в ЕГРН.
• Неуказание дефектов. Если дефекты не зафиксированы, покупатель может потребовать их устранения позже, что приведёт к спорам.
• Неполный перечень передаваемых документов. Отсутствие технического паспорта или выписки из ЕГРН задерживает регистрацию.
• Ошибка в сумме сделки. Неправильные финансовые данные могут вызвать вопросы у налоговых органов.
• Отсутствие печати и подписи уполномоченных лиц. Документ считается недействительным, если подписи поставлены неполномочными лицами.

Акт приёма‑передачи нежилого помещения – ключевой документ, без которого невозможно корректно завершить сделку купли‑продажи недвижимости.
Тщательная подготовка, детальное описание объекта и соблюдение правовых требований позволяют избежать конфликтов, ускорить регистрацию прав и правильно оформить бухгалтерский учёт.

Если у вас возникли вопросы по составлению акта или требуется юридическая проверка документа, рекомендуется обратиться к профессиональному юристу, специализирующемуся на недвижимости, а также к бухгалтеру, знакомому с последними нормативными актами Минфина.

Помните: правильный акт – залог успешной и безопасной сделки.