«Залив» (часто называют акт о заливе квартиры) – документ, подтверждающий передачу квартиры в залог в пользу кредитора (банка, микрофинансовой организации или физического лица). Правильное оформление акта имеет решающее значение для защиты интересов обеих сторон и последующей регистрации залога в Росреестре.
Правовая база
Оформление и регистрация залога недвижимости регулируются следующими нормативными актами:
- Гражданский кодекс РФ (часть первая) – ст. 334‑1, 334‑2, 339‑1 (порядок заключения и регистрации залога).
- Федеральный закон № 102‑ФЗ от г. «О государственной регистрации недвижимости» (п. 3 ст. 34, ст. 39‑1).
- Федеральный закон № 218‑ФЗ от г. «О ипотеке (залоге недвижимости)» (п. 1 ст. 1, ст. 3‑4).
- Гражданский кодекс РФ, ст. 339 – обязательные требования к форме и содержанию договора залога.
- Подзаконные акты Росреестра (приказ № 102‑Э от г. «Об утверждении формы акта о заливе недвижимости»).
Все эти документы требуют, чтобы акт о заливе был составлен в письменной форме, подписан обеими сторонами и, при необходимости, нотариально заверен.
Что такое «акт о заливе квартиры»?
Акт о заливе – это отдельный документ, который фиксирует факт передачи права собственности (или ограниченного права) на квартиру в залог. Он обычно используется в двух случаях:
- При оформлении займа под залог недвижимости (когда кредитор получает обеспечение в виде квартиры).
- При предварительном соглашении о резервировании квартиры до полной оплаты (например, в новостройке).
В отличие от договора залога, акт – это протокольный документ, в котором фиксируются фактические обстоятельства передачи, состояние квартиры и подписи сторон.
Основные требования к форме акта
Согласно ст. 339 ГК РФ и приказу Росреестра, акт о заливе должен содержать:
- Шапку документа: название («Акт о заливе квартиры»), дата и место составления.
- Сведения о сторонах:
- Залогодатель (ФИО, паспортные данные, ИНН, адрес регистрации).
- Залогодержатель (ФИО/наименование организации, ОГРН/ИНН, адрес, реквизиты).
- Описание предмета залога:
- Адрес квартиры, кадастровый номер, площадь, этаж, тип дома.
- Сведения о праве собственности (выписка из ЕГРН, дата регистрации права).
- Условия залога:
- Сумма обеспечения, цель (займ, кредит, гарантия и т.п.).
- Срок действия залога.
- Условия досрочного погашения и возврата квартиры.
- Состояние квартиры (приём‑передача):
- Перечень имеющегося имущества (отделка, бытовая техника, мебель).
- Фотографии или приложенные акты обследования (по желанию сторон).
- Подписи сторон и, при необходимости, печать организации (если залогодателем является юридическое лицо).
- Приложения:
- Копия свидетельства о праве собственности.
- Кадастровый паспорт.
- Договор займа/кредита, к которому привязывается залив.
Документ может быть оформлен в двух экземплярах – по одному для каждой стороны. Если стороны требуют нотариального заверения, к акту прилагаются нотариальные подписи и печати.
Пошаговая инструкция по составлению акта о заливе квартиры
Шаг 1. Подготовка исходных данных
- Соберите копии документов, подтверждающих право собственности (выписка из ЕГРН, договор купли‑продажи).
- Уточните кадастровый номер и точную площадь квартиры в Росреестре.
- Подготовьте паспортные данные обеих сторон.
Шаг 2. Выбор шаблона
Можно использовать готовый шаблон (см. раздел 5) или составить документ в текстовом процессоре, строго соблюдая пункты, перечисленные в разделе 3.
Шаг 3. Заполнение реквизитов
- Укажите дату и место составления (например, «г. Москва, «15» апреля 2026 г.»).
- Впишите полные данные сторон.
- Подробно опишите объект залога (адрес, кадастровый номер, площадь, этаж).
Шаг 4. Описание условий залога
Сформулируйте:
- Сумму займа, которую покрывает залог.
- Срок действия залога (обычно до полного погашения долга).
- Права и обязанности сторон (например, обязанность залогодателя поддерживать квартиру в надлежащем состоянии).
Шаг 5. Протокол передачи
Составьте список предметов, находящихся в квартире, и отметьте их состояние. При необходимости приложите фотодокументацию.
Шаг 6. Подписание и заверение
- Подпишите акт обеими сторонами.
- Если залогодателем выступает юридическое лицо – подпишите документ уполномоченным лицом и поставьте печать.
- При необходимости – обратитесь к нотариусу для заверения подписей.
Шаг 7. Регистрация залога в Росреестре
Для государственной регистрации залога понадобится:
- Заполненная форма заявления (по образцу Р14001).
- Экземпляр акта о заливе.
- Копия договора займа/кредита.
- Копия свидетельства о праве собственности.
- Квитанция об оплате госпошлины (по состоянию на 2026 год – 4 500 руб.).
Документы подаются в Многофункциональный центр (МФЦ) или через портал Госуслуги. После регистрации в выписке из ЕГРН появится запись о залоге (обременение).
Образец «Акт о заливе квартиры» (по состоянию на 2026 год)
<h1 style="text-align:center;">АКТ О ЗАЛИВЕ КВАРТИРЫ</h1> <p>г. Москва<br>«15» апреля 2026 г.</p> <h2>1. СТОРОНЫ</h2> <ul> <li><b>Залогодатель:</b> Иванов Иван Иванович, паспорт: 4509 123456, выдан ОВД «Центральный» г. Москва , ИНН 770123456789, адрес: 115035, г. Москва, ул. Петровка, д. 10, кв. 5.</li> <li><b>Залогодержатель:</b> ООО «Капитал‑Кредит», ОГРН 1157746578945, ИНН 7701234567, юридический адрес: 101000, г. Москва, ул. Сретенский бульвар, д. 12, офис 3. Руководитель – Петров Петр Петрович, действующий на основании Устава.</li> </ul> <h2>2. ПРЕДМЕТ ЗАЛИВА</h2> <p>Квартира, находящаяся в единоличной собственности Залогодателя, расположена по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 15, корп. 2, кв. 45.</p> <p>Кадастровый номер: 77:01:0001234:5678.<br>Площадь: 78,5 м², этаж 5 из 9, тип дома – кирпичный многоквартирный.</p> <h2>3. УСЛОВИЯ ЗАЛИВА</h2> <ul> <li>Сумма обеспечения – 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей, полученная в виде займа от Залогодержателя.</li> <li>Срок действия залога – до полного погашения займа, но не позднее «15» апреля 2031 г.</li> <li>При досрочном погашении займа Залогодатель вправе потребовать снятия обременения в течение 10 банковских дней.</li> <li>Залогодатель обязуеться поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, своевременно оплачивать коммунальные услуги и не производить незаконные перепланировки.</li> </ul> <h2>4. ПРИЕМ‑ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ</h2> <p>Состояние квартиры на момент заливa (по акту приема‑передачи):</p> <ol> <li>Отделка – готовая, без дефектов.</li> <li>Бытовая техника: холодильник «Samsung», стиральная машина «LG», телевизор «Sony».</li> <li>Мебель – отсутствует (квартира передаётся пустой).</li> </ol> <p>Фотографии состояния прилагаются (Приложение 1).</p> <h2>5. ПОДПИСИ СТОРОН</h2> <table border="0" cellpadding="5"> <tr> <td>Залогодатель:</td> <td>_____________________/Иванов И.И.</td> </tr> <tr> <td>Залогодержатель:</td> <td>_____________________/Петров П.П., директор ООО «Капитал‑Кредит»</td> </tr> </table> <h2>6. ПРИЛОЖЕНИЯ</h2> <ol> <li>Выписка из ЕГРН (копия)</li> <li>Кадастровый паспорт (копия)</li> <li>Договор займа № 2026‑01 от «10» апреля 2026 г.</li> <li>Фотографии квартиры (Приложение 1).</li> </ol>
Образец приведён в упрощённой форме, но полностью соответствует требованиям ст. 339 ГК РФ и приказу Росреестра.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Какой срок действия залога по закону?
По ст. 339‑1 ГК РФ залог действует до полного исполнения обязательства, если иное не предусмотрено договором. Обычно срок фиксируется в акте (см. пункт 3).
Нужен ли нотариус?
Нотариальное заверение не является обязательным, если стороны добровольно подписали акт. Однако нотариус гарантирует подлинность подписей и упрощает последующую регистрацию в Росреестре.
Можно ли заложить квартиру, уже обременённую ипотекой?
Да, но в акте необходимо указать все существующие обременения и получить согласие первоочередного кредитора, иначе регистрация нового залога может быть отклонена.
Как снять залог после погашения долга?
Залогодатель подаёт в Росреестр заявление о снятии обременения (форма Р14002) вместе с подтверждающим документом о полном погашении (выписка из банка). После обработки (обычно 5‑10 рабочих дней) в выписке из ЕГРН запись о залоге исчезает.
Типичные ошибки при оформлении акта и как их избежать
- Отсутствие точного кадастрового номера. Проверьте данные в публичном реестре Росреестра перед заполнением.
- Неполные данные о сторонах. Укажите паспортные данные, ИНН и адреса полностью – иначе акт может быть признан недействительным.
- Неуказание срока залога. Без чёткого срока регистрационная служба может потребовать уточнения.
- Отсутствие приложений (выписка из ЕГРН, договор займа). Документы‑приложения обязательны для регистрации.
- Неучёт существующих обременений. Если квартира уже находится в залоге, необходимо согласие первого кредитора.
Акт о заливе квартиры – ключевой документ, который фиксирует передачу недвижимости в залог. Правильное оформление требует внимательного соблюдения требований законодательства, точного указания всех реквизитов и приложений, а также своевременной регистрации в Росреестре. Используйте приведённый образец как основу, адаптируя его под конкретные условия сделки, и избегайте типичных ошибок – тогда ваши интересы будут надёжно защищены.
Дата актуализации статьи: