Актуальность темы: в условиях высокой конкуренции на рынке недвижимости и необходимости максимально быстрого закрытия сделок продавцы всё чаще прибегают к услугам профессиональных агентов. Правильно составленный агентский договор, залог юридической безопасности как для продавца (принципала), так и для риэлтора (агента). Ниже приведён подробный разбор документа, образец 2025–2026 гг. и практические рекомендации.

Что такое агентский договор на поиск покупателей недвижимости?

Это договор поручения, в котором одна сторона (агент, риэлтор) обязуется от своего имени, но за счёт и по поручению другой стороны (принципал — собственник недвижимости) выполнить комплекс действий по:

• поиску потенциального покупателя;
• проверке платёжеспособности и юридической чистоты;
• проведению переговоров и подготовке предварительных соглашений;
• сопровождению сделки до момента государственной регистрации перехода права.

Обратите внимание: в отличие от договора комиссии, агент действует от своего имени, но расходы возмещает принципал, если иное не оговорено в договоре (ст. 1005 ГК РФ).

Существенные условия

Предмет договора

Чёткое описание объекта недвижимости:

• Адрес: город, улица, дом, квартира, этаж, площадь.
• Кадастровый номер: для земельных участков и объектов капитального строительства.
• Правоустанавливающие документы: ЕГРН/выписка, свидетельство о собственности.
• Стоимость: желаемая и минимально приемлемая цена продажи.

Характер полномочий

Определяется эксклюзивность:

1. Эксклюзивный договор — только один агент имеет право искать покупателя (минимизирует каннибализм между риэлторами, но повышает ответственность агента).
2. Нексклюзивный, принципал может одновременно сотрудничать с несколькими агентствами.

Срок поручения

Обычно от 1 до 6 месяцев. Возможен автопролонгационный пункт: «при отсутствии возражений сторон действие договора продлевается на тех же условиях на 30 календарных дней».

Вознаграждение

• Размер: % от цены сделки или фиксированная сумма.
• Условия выплаты: после подписания основного договора купли-продажи, после регистрации в Росреестре или авансом.
• Дополнительные расходы: реклама, фото- и видеосъёмка — включаются в вознаграждение или оплачиваются отдельно?

Обязанности сторон

Типовая форма агентского договора (вставка для копирования)

Шапка

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР № ___
г. ____________ «__» _________ 2026 г.

Агент: ______________________________ (ФИО/наименование ИП или ООО), ИНН ____________, ОГРН/ОГРНИП ____________, юр. адрес ________________________, тел. __________.

Принципал: __________________________ (ФИО/наименование ИП или ООО), паспорт ____ № ________, выдан __________________, адрес регистрации ____________________.

Основные разделы

1. Предмет договора
2. Срок действия договора
3. Вознаграждение и порядок расчётов
4. Права и обязанности сторон
5. Ответственность сторон
6. Форс-мажор
7. Порядок разрешения споров
8. Конфиденциальность
9. Расторжение договора
10. Реквизиты и подписи сторон

Пример пункта о вознаграждении

3.1. Вознаграждение Агента составляет 5 % (Пять процентов) от фактической цены продажи объекта, но не менее 400 000 (Четырёхсот тысяч) рублей.
3.2. Выплата производится в течение 3 (трёх) банковских дней после реграции перехода права в ЕГРН и поступления денежных средств на расчётный счёт Принципала.

Распространённые ошибки и как их избежать

• Отсутствие описания объекта. Не пишите «квартира в Балаково», дайте точный адрес, площадь, этаж.
• Путаница с эксклюзивностью. Если хотите «эксклюзив», обязательно укажите это прямо в тексте и пропишите штраф за обход.
• Неверный режим НДС. Если агент — ООО на ОСНО, пропишите, что вознаграждение включает или не включает НДС.
• Отсутствие отчётности. Добавьте приложение «Форма еженедельного отчёта агента».

Пошаговая инструкция заключения договора

1. Подготовка: соберите пакет документов на объект (ЕГРН, поэтажный план, технический паспорт, справка об отсутствии задолженностей).
2. Выбор агентства: проверьте членство в СРО риэлторов, отзывы, стаж работы.
3. Согласование условий: обсудите эксклюзив/нон-эксклюзив, % вознаграждения, сроки.
4. Подписание: распечатайте 2 экземпляра, подпишите в присутствии свидетелей или у нотариуса (по желанию).
5. Регистрация в ЕГРН не требуется, но храните оригиналы 3 года.

Скачать готовый бланк

Ниже представлена одобренная юристами компании «Метрикс» форма агентского договора на поиск покупателей недвижимости (в формате MS Word).

Скачать DOCX (27 КБ)

Ответы на частые вопросы

Можно ли досрочно расторгнуть договор?

Да, по соглашению сторон или при существенном нарушении одной из сторон (ст. 1005 ГК РФ).

Кто платит налог с вознаграждения?

Агент-ИП или ООО самостоятельно платит НДФЛ/НДС. Принципал удерживать налог не должен.

Можно ли указать «поиск покупателя до продажи» без ограничения срока?

Такой пункт признаётся бессрочным и может быть расторгнут любой стороной в любой момент (ст. 1005 ч. 3 ГК РФ). Лучше установить конкретный срок.

Агентский договор на поиск покупателей недвижимости — это гибкий инструмент, который при правильном оформлении обеспечивает:

• прозрачность взаимодействия между продавцом и риэлтором;
• экономию времени и денег за счёт чёткого распределения обязанностей;
• юридическую защиту от «двойных продаж» и потери клиентов.

Перед подписанием обязательно проверьте документ на соответствие последней редакции ГК РФ и региональным особенностям (например, в Москве и Санкт-Петербурге могут действовать дополнительные правила размещения рекламы объектов).

Информация актуальна на . При необходимости проконсультируйтесь со специалистом по недвижимости или юристом.