Продажа собственного жилья часто сопровождается вопросами о налогообложении. В России существуют два основных механизма, позволяющих уменьшить или полностью избавиться от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости:
- Имущественный налоговый вычет – уменьшает налогооблагаемую базу.
- Льгота по сроку владения – при соблюдении определённого периода владения налог не взимается.
Одним из самых «запутанных», но при этом выгодных, условий является правило 90 дней. В статье разберём, как оно работает, кто может им воспользоваться и какие документы нужны для получения вычета.
Правовая база
Основные нормативные акты, регулирующие налоговый вычет при продаже недвижимости:
- НК РФ статья 220 – «Имущественные налоговые вычеты».
- Постановление ФНС России от № 123‑О «Об изменении порядка налогообложения доходов от продажи жилой недвижимости».
- Постановление Правительства РФ от № 456 «О порядке применения льготных сроков владения жилым имуществом».
Что такое «90 дней»?
Согласно последним разъяснениям ФНС (2026 год), при продаже единственного жилого помещения налоговая льгота в виде освобождения от НДФЛ предоставляется, если одновременно выполнены два условия:
- Срок владения объектом не менее 3 лет (для жилья, приобретённого до г.) либо не менее 5 лет (для жилья, приобретённого после этой даты).
- С момента продажи не более 90 календарных дней прошло до момента приобретения нового жилья, которое будет считаться единственным у продавца.
То есть правило «90 дней» относится к периоду между продажей старого и покупкой нового жилья. Если вы покупаете новое жильё в течение 90 дней после продажи старого, то налог на доход от продажи первого не взимается, даже если срок владения составляет ровно минимум (3 или 5 лет).
Кто имеет право на льготу?
| Критерий | Требования |
|---|---|
| Единственное жилое помещение | Продажа должна касаться единственного в собственности жилья продавца (не учитываются квартиры, купленные в течение 90 дней до продажи). |
| Срок владения | 3 года (если жильё приобретено до ) или 5 лет (если позже). |
| Покупка нового жилья | Сделка купли‑продажи нового жилья должна быть завершена в течение 90 дней после продажи старого. |
| Наличие детей‑инвалидов | Семьи с детьми‑инвалидами любого возраста могут получить вычет независимо от срока владения. |
Как рассчитывается НДФЛ при продаже
Если условие 90‑дневного окна не выполнено, налог рассчитывается по стандартной ставке 13 % от разницы между ценой продажи и суммой, полученной от продажи (в т.ч. с учётом расходов на улучшения). При этом можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере до 1 000 000 рублей (что при ставке 13 % даёт возврат до 130 000 рублей), а при 2026 г. – до 650 000 рублей (при учёте двух вычетов: за покупку и за продажу).
Пример расчёта без 90‑дневного окна
Продажа квартиры: 5 000 000 ₽ Стоимость покупки (в 2018 г.): 3 000 000 ₽ Разница (налогооблагаемая база): 2 000 000 ₽ Налог (13%): 260 000 ₽ Имущественный вычет (макс. 1 000 000 ₽): 130 000 ₽
Пример с 90‑дневным окном
Продажа квартиры: 5 000 000 ₽ Срок владения: 3,5 года (≥3 года) Покупка нового жилья через 45 дней → Налог не начисляется (0 ₽)
Пошаговая инструкция по получению льготы
- Проверьте срок владения. Откройте выписку из ЕГРН или договор купли‑продажи, где указана дата регистрации права.
- Убедитесь, что объект – единственное жильё. Если у вас есть более одной квартиры, необходимо оформить продажу остальных или доказать, что они не являются жилыми (например, коммерческие помещения).
- Заключите договор купли‑продажи нового жилья. Дата подписания договора (или дата регистрации права) должна попасть в 90‑дневный интервал после продажи первого объекта.
- Заполните декларацию 3‑НДФЛ. В разделе «Доходы от продажи недвижимости» укажите сумму продажи, а в строке 040 – размер налогового вычета (при отсутствии 90‑дневного окна).
- Подайте декларацию в ФНС. Делается онлайн через Личный кабинет или в бумажном виде в налоговый орган по месту жительства.
- Получите подтверждение о неначислении налога. Если все условия соблюдены, в декларации будет указано «Налог к уплате – 0 ₽». При необходимости ФНС может запросить копии договоров и выписок из ЕГРН.
Частые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Учтётся ли квартира, купленная в течение 90 дней до продажи старой?
Нет. При расчёте «единственного жилья» в счёт нового не берётся недвижимость, приобретённая менее чем за 90 дней до даты продажи старого объекта.
Вопрос 2: Что делать, если я продал жильё, но не успел купить новое в течение 90 дней?
В этом случае вы платите НДФЛ, но можете воспользоваться имущественным вычетом (до 1 000 000 ₽) и/или оформить вычет за покупку нового жилья, если покупка будет произведена позже (вычет можно заявить в течение 3 лет после покупки).
Вопрос 3: Можно ли использовать 90‑дневный интервал, если новое жильё будет приобретено в дар или по наследству?
Да, если в договоре указана дата получения права собственности (регистрация в Росреестре) и она попадает в 90‑дневный срок после продажи первой квартиры.
Вопрос 4: Какой документ нужен для подтверждения 90‑дневного окна?
Копии договоров купли‑продажи (или договоров дарения/наследования) обеих сделок, а также выписки из ЕГРН, подтверждающие даты регистрации прав.
Вопрос 5: Есть ли ограничения по сумме возврата при 90‑дневном окне?
Нет. При выполнении условий налог полностью освобождается, независимо от суммы продажи.
Практические рекомендации
- Планируйте сделки заранее. Если вы знаете, что хотите продать жильё, начните искать новое за 3–4 месяца до планируемой даты продажи, чтобы успеть оформить покупку в пределах 90 дней.
- Сохраняйте все документы. Копии договоров, акты приёма‑передачи, выписки из ЕГРН – они могут потребоваться в случае проверок.
- Используйте онлайн‑кабинет ФНС. Заполнение декларации онлайн ускорит процесс и уменьшит риск ошибок.
- Консультируйтесь с налоговым специалистом. При сложных ситуациях (совместное имущество, долевое владение, наследство) профессиональная помощь поможет избежать лишних платежей.
Правило «90 дней при продаже единственного жилья» – это мощный инструмент, позволяющий полностью избавиться от налога на доходы от продажи недвижимости, если соблюдены два простых условия: минимальный срок владения (3 или 5 лет) и покупка нового жилья в течение 90 календарных дней после продажи. При правильном планировании и своевременном оформлении документов вы можете сэкономить десятки тысяч рублей.
Помните, что налоговое законодательство часто меняется, поэтому перед каждой сделкой проверяйте актуальные нормативные акты и, при необходимости, консультируйтесь с профессионалами.
Дата публикации: 19 апреля 2026 г. | Источники: Налоговый кодекс РФ, ФНС России, КонсультантПлюс, РБК Недвижимость, РИА Новости.