19 апреля 2026 г. ― В последние годы тема «ранее учтённых объектов недвижимости» всё чаще всплывает в судебных спорах, сделках купли-продажи и при постановке объектов на кадастровый учёт. Сам термин напрямую связан с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — 122-ФЗ) и частично, с Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам государственного кадастрового учёта и государственной регистрации недвижимости». В статье разберёмся, что такое ранее учтённые объекты недвижимости, как они связаны с 518-ФЗ и какие шаги должен предпринять собственник, чтобы защитить свои права.
Что значит «ранее учтённые объекты недвижимости»?
Под ранее учтёнными понимаются здания, сооружения, помещения, земельные участки и иные объекты недвижимости, которые:
- были введены в эксплуатацию;
- поставлены на инвентаризационный (технический) учёт в органах БТИ;
- возникли до 1 января 1997 года — до вступления в силу 122-ФЗ.
Проще говоря, это объекты, появившиеся ещё до создания единой Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Ранее их учёт велся разрозненно: технические паспорта хранились в БТИ, а сведения о правах — в реестре прав собственности Минимущества или органов местного самоуправления;
518-ФЗ: зачем он понадобился и что изменил
518-ФЗ вступил в силу 1 марта 2022 года и направлен на сквозное упрощение кадастрового учёта. Ключевые положения, касающиеся ранее учтённых объектов:
- Единая электронная база. Переход с «бумажных» инвентарных карт на единый цифровой формат.
- Обязательное «дооформление». Владельцы старых техпаспортов должны подать заявление в Росреестр о постановке на кадастровый учёт с присвоением кадастрового номера.
- Сокращение сроков. Заявление рассматривается в течение 10 рабочих дней вместо прежних 20.
- Амнистия. Для объектов, построенных до 4 августа 2018 года, возможно безвозмездное внесение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), если отсутствуют судебные споры.
Как проверить, учтён ли объект?
Сделать это можно онлайн:
- Росреестр → Сервисы → Публичная кадастровая карта. Вводим кадастровый номер или адрес.
- Госуслуги → Недвижимость → Выписка из ЕГРН. Запрашиваем электронную выписку за 350 ₽.
- Краснодарский край (пилотный регион). Местный МФЦ выдаёт расширенную выписку на 25 % быстрее, чем в среднем по стране.
Если объект отсутствует в кадастре, но техпаспорт БТИ есть — это и есть ранее учтённый объект.
Пошаговая инструкция для собственника ранее учтённого объекта
Шаг 1. Подготовка документов
- Технический паспорт БТИ, выданный до 1997 года.
- Свидетельство о праве собственности (старого образца) или выписка из реестра прав.
- Декларация о характеристиках объекта (форма № КН-1).
Шаг 2. Выбор способа подачи
- Онлайн через сайт Росреестра (требуется ЭЦП).
- Личный визит в МФЦ или территориальный отдел Росреестра.
Шаг 3. Получение кадастрового паспорта
После положительного решения владелец получает:
- Кадастровый номер (формат: 23:40:0123456:123).
- Электронную выписку из ЕГРН.
- QR-код для быстрой проверки через мобильное приложение Росреестра.
Распространённые ошибки и как их избежать
- Путаница инвентарного и кадастрового номера. Инвентарный номер БТИ не равен кадастровому. Кадастровый присваивается только после постановки на кадастровый учёт.
- Отсутствие декларации. Если площадь объекта по факту отличается от техпаспорта, обязательно подайте акт обследования кадастрового инженера.
- Пропуск срока при «дачной амнистии». До 1 марта 2031 года льготный порядок доступен, но только при отсутствии судебного спора.
Налоговые последствия
После внесения в ЕГРН:
- Налоговая получит сведения об объекте автоматически.
- Налог на имущество рассчитается по кадастровой стоимости (обычно выше инвентаризационной).
- Возможен налоговый вычет 50 м² для жилых домов (п. 5 ст. 403 НК РФ).
Краткий вывод
Владельцам объектов, учтённых до 1997 года, важно своевременно пройти процедуру кадастрового учёта в соответствии с 518-ФЗ и 122-ФЗ. Это избавит от проблем при продаже, дарении или наследовании, а также позволит избежать судебных тяжб. Если вы живёте в Краснодарском крае, используйте пилотный режим — процедура здесь проходит в ускоренном темпе.
Дополнительная помощь: на официальном портале Росреестра размещён онлайн-консультант и бесплатный номер ###-###-####.