В 2026 году российское законодательство о налогообложении недвижимости продолжает эволюционировать. Одним из самых часто задаваемых вопросов граждан остаётся: «С какого года действует 5-летний срок освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости?». В этой статье мы разберёмся, когда и как применяется 5-летний срок, с какого года он вступил в силу, какие бывают исключения и как правильно рассчитать налог, если льгота не распространяется.

Суть льготного периода в 5 лет

5 лет — это минимальный срок владения недвижимым имуществом, после которого доход его продажи освобождается от НДФЛ (налог на доходы физических лиц, 13 % для резидентов). Это правило закреплено в ст. 217.1 НК РФ, которая вступила в силу 01 января 2016 г.

Важно! До действовал 3-летний срок, но он сохранился лишь для категорий, перечисленных в п. 3 той же статьи (наследство, приватизация, дарение от близкого родственника, единственное жильё);

С 2016 года: разделение на два периода

Недвижимость, приобретённая до

• Срок владения для освобождения: 3 года.
• Датой начала владения считается дата государственной регистрации права (выписка из ЕГРН).

Недвижимость, приобретённая после

• Основной срок: 5 лет.
• Крайняя дата продажи без НДФЛ: дата регистрации права + 5 полных лет.
• Исключение: 3 года для наследия, приватизации, дарения от членов семьи, единственного жилья (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Таким образом, 5-летний срок применяется ко всем объектам недвижимости, купленным начиная с 2016 года, если не подходят условия для 3-летнего.

Примеры расчёта

Пример 1. Квартира куплена

• 5 лет истекают .
• Продажа с без НДФЛ.

Пример 2. Квартира получена в наследство (открытие наследства )

• Применяется 3-летний срок.
• Освобождение от налога при продаже после .

Пример 3. Единственное жильё куплено

• До 2020 г. единственное жильё имело 3 года, но с 2021 г. введено новое правило: для единственного жилья продажа без НДФЛ возможна через 3 года.
• Освобождение после .

Как проверить, подходит ли вам 5-летний срок

1. Откройте выписку из ЕГРН (можно онлайн через gosuslugi.ru).
2. Найдите дату регистрации права собственности.
3. Добавьте 5 полных лет (или 3 года при условиях льготы).
4. Если реальная дата продажи ≥ полученной даты, налог не начисляется.

Что делать, если 5 лет ещё не прошло

Используйте налоговый вычет

• 1 000 000 руб., вычет при продаже любого имущества.
• Альтернативно можно уменьшить доход на документальные расходы покупки.

Декларация 3-НДФЛ

Даже при нулевом налоге необходимо подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплата налога, до 15 июля.

Ответы на частые вопросы

Вопрос: «Купил квартиру в строящемся доме по ДДУ в 2020 году, когда считается 5 лет?»

Ответ: С момента регистрации права собственности в ЕГРН, а не с даты ДДУ; Если акт приёма-передачи — 2021 г., а право зарегистрировано 2023 г., то 5 лет начнётся с 2023 г.

Вопрос: «А если продать 2 квартиры, одна по наследству, вторая куплена в 2021 году?»

Ответ: Наследственная квартира — 3 года, вторая — 5 лет. Налог рассчитывается отдельно по каждому объекту.

Чек-лист для продавца недвижимости в 2026 году

1. Уточните дату права в ЕГРН.
2. Определите категорию объекта (покупка, наследство и т. д.).
3. Сравните срок владения с льготным (3 или 5 лет).
4. Рассчитайте возможные налоговые последствия и вычеты.
5. Не забудьте подать 3-НДФЛ при необходимости.

Ключевое правило: 5 лет с 2016 года для купленной недвижимости, 3 года — для льготных случаев. Следите за изменениями в НК РФ и консультируйтесь с налоговым специалистом при сложных ситуациях.