В России при продаже жилой недвижимости физические лица обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 %. Однако в ряде случаев налог может быть освобождён, если собственник владел объектом минимум 5 лет. Ставка «ноль» применяется только при соблюдении строгих условий, а срок владения считается с определённого момента.

Почему именно 5 лет?

Пять лет – это «льготный» срок, установленный Налоговым кодексом РФ (ст. 221.1). При его соблюдении налоговая база считается нулевой, если выполнены дополнительные требования (например, отсутствие права собственности на замену жилья в течение трех лет).

С какой даты считается пяти‑летний срок?

Срок владения считается с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре. Другими словами, в счет пяти лет включается:

• Дата внесения записи о праве собственности в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
• Дата выдачи свидетельства о праве собственности (если оформлено в виде бумажного документа);
• Дата оформления договора купли‑продажи, если право собственности переходит в момент государственной регистрации, а не с момента подписания договора.

Если объект был получен в результате:

• наследования;
• подарка;
• раздела совместно нажитого имущества;
• взыскания в судебном порядке;

то срок владения считается с даты регистрации соответствующего права в Росреестре, а не с даты подписания договора.

Как считается пятилетний срок в практике

1. Определяем дату регистрации; На официальном сайте Росреестра (или в выписке из ЕГРН) ищем запись «Дата регистрации».
2. Считаем полные годы. Если объект был зарегистрирован 15 марта 2021 г., то пятилетний срок закончится 15 марта 2026 г.
3. Учтём перерывы. Перерегистрация (например, смена формы собственности) не «обнуляет» срок – он считается непрерывно.
4. Проверяем исключения. Если в течение пяти лет было получено другое жильё (по праву покупки, наследования и т.д.) – может потребоваться дополнительный срок в три года.

Исключения и особые случаи

Ниже перечислены ситуации, при которых пяти‑летний срок может не учитываться полностью или требовать дополнительных условий.

Приобретение в браке

Если жильё было куплено в браке, а потом супруг(а) оформил(а) на себя право собственности, то срок считается с даты регистрации в реестре, но освобождение от налога возможно только при условии, что в течение последних трёх лет супруг(а) не владел(а) другим жилым помещением.

Наследование

Срок владения начинает течь с даты регистрации наследственного права. При этом, если наследник уже владел другим жильём, то для освобождения от налога требуется соблюдение трёх‑летнего периода без права собственности на другое жильё.

Подарок

Если объект был получен в подарок, срок считается с даты государственной регистрации подарка. При получении жилья в подарок от родственника, налоговая льгота сохраняется при соблюдении пяти‑летнего срока.

Приобретение в рамках программы «Жилье для молодой семьи»

Для участников программы установлен отдельный порядок: пяти‑летний срок считается с даты получения права собственности, но при продаже в течение трех лет после получения «льготы» налог обязателен.

Изменения в законодательстве: с 2024‑го года срок сократился до 3 лет

Согласно указу Президента РФ от 25 февраля 2024 г. и последующим поправкам в Налоговый кодекс, пяти‑летний срок был уменьшён до трёх лет при условии, что:

• продажа происходит после 3‑летнего периода владения;
• продавец не владел другим жилым помещением в течение последних 3 лет (за исключением случаев, когда он использовал его в качестве основной резиденции).

Эти изменения вступили в силу 1 января 2025 года. Однако если сделка была заключена до этой даты, применяется старый пяти‑летний порядок.

Практические рекомендации продавцу

1. Проверьте дату регистрации. Получите выписку из ЕГРН и запишите точную дату.
2. Определите, под какой срок вы подпадаете. Если продажа планируется после 2025 г., ориентируйтесь на трёх‑летний срок.
3. Соберите подтверждения отсутствия другого жилья. Справки из МФЦ о отсутствии права собственности, выписки из реестра, договоры аренды.
4. Заполните налоговую декларацию. Если срок не выполнен, укажите доход от продажи и уплатите 13 % НДФЛ.
5. Используйте вычеты. При продаже можно применить стандартный налоговый вычет в размере 2 млн рублей (при продаже единственного жилья) – это уменьшит налоговую базу.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Считается ли срок владения, если я только подписал договор, а регистрация в Росреестре произошла позже?

Нет. Период начинается именно с даты регистрации права собственности в ЕГРН.

Вопрос: Можно ли “пересчитать” срок, если я продал квартиру, а потом купил другую?

Нет. Каждый объект рассматривается отдельно. Для нового жилья будет свой срок владения, начиная с даты его регистрации.

Вопрос: Какой документ подтверждает отсутствие другого жилья у меня за последние 3 (или 5) лет?

Справка из Росреестра о отсутствии записей о праве собственности на другое жилое помещение, а также справка из налоговой службы о неуплате налога с продажи недвижимости в указанный период.

Вопрос: Если я являюсь пенсионером, освобождает ли меня это от налога при продаже?

Пенсионный статус сам по себе не освобождает от НДФЛ. Освобождение возможно только при соблюдении срока владения (5 или 3 года) и отсутствии другого жилья.

Вопрос: Что делать, если срок владения не дотягивает до 5 (3) лет, но я всё равно хочу продать?

В этом случае необходимо уплатить НДФЛ (13 % от разницы между продажной ценой и стоимостью приобретения) и оформить налоговую декларацию за соответствующий год.

Пяти‑летний срок при продаже недвижимости считается с момента государственной регистрации права собственности в Росреестре. С 2025 года он был сокращён до трёх лет, однако прежний порядок сохраняется для сделок, заключённых до вступления поправок в силу. Точное определение даты начала срока, проверка отсутствия другого жилья и правильное оформление налоговой декларации позволяют избежать лишних налоговых выплат.

Если у вас остались вопросы или нужна помощь в подготовке документов, рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся на недвижимости.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.