20 апреля 2026 – Все, кто в 2025–2026 годах приобрёл квартиру, апартаменты или машино-место по договору долевого участия (ДДУ), а потом перепродал (уступил) право требования к застройщику, обязаны сдать декларацию 3-НДФЛ и, при наличии прибыли, уплатить налог. Ниже, подробный алгоритм действий, актуальные ставки, формулы расчёта, список документов и примеры заполнения.
Когда возникает обязанность декларировать доход
Обязанность появляется, если:
- Договор уступки прав требования зарегистрирован в Росреестре в 2025 году;
- Вы получили деньги от нового покупателя в 2025 году (даже если права ещё не переданы);
- Исключение — если вы владели правом требования ≥ 5 лет (или ≥ 3 года для единственного жилья).
Налоговая база и ставки 2026
| Тип налога | Налоговая база | Ставка |
|---|---|---|
| НДФЛ | Доход от уступки минус документированные расходы | 13 % (до 2,4 млн ₽), 15 % — сверх |
| НДС (для ИП на ОСНО и юрлиц) | Разница между ценой уступки и ценой ДДУ | 20 % |
Документы для 3-НДФЛ
- Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) + приложения.
- Договор уступки права требования (цессия) с отметкой Росреестра.
- Акт приёма-передачи прав или АПП.
- Платёжные документы:
- квитанции, выписки из банка;
- документы нового покупателя о перечислении вам денег.
- Справка 2-НДФЛ по основному месту работы (если хотите вернуть вычет в том же году).
- Кадастровый паспорт (или ЕГРН-выписка) после ввода объекта в эксплуатацию.
Пошаговый алгоритм заполнения 3-НДФЛ
Шаг 1. Скачайте актуальную форму
Форма 3-НДФЛ-2025 действует до . Загружается в ЛК ФНС или с сайта nalog.gov.ru → «Формы документов».
Шаг 2. Укажите доход
- Раздел 1, стр. 020: код дохода 1510 – «Уступка имущественных прав».
- Укажите всю сумму, полученную от нового покупателя, без НДС.
Шаг 3; Укажите расходы
- Раздел 2, стр. 060: внесите сумму расходов по ДДУ (то, что вы заплатили застройщику).
- Если уступка происходила через агентство, можно включить комиссию (код дохода 904).
Шаг 4. Примените имущественный вычет (по желанию)
Если вы покупаете право по ДДУ (переуступка) и хотите получить имущественный вычет, используйте код вычета 311 (2 млн ₽) и код 312 (ипотечные проценты до 3 млн ₽).
Шаг 5. Сохраните, подпишите, отправьте
- Файл в формате .dcx или .xml.
- Подпись ЭЦП или через Госуслуги/Сбер ID.
- Срок подачи – до 30 апреля 2026.
Пример расчёта налога
Факт:
- Куплено право требования по ДДУ за 4 500 000 ₽;
- Уступлено за 5 400 000 ₽;
- Расходы на оформление цессии – 50 000 ₽.
Налоговая база: 5 400 000 − 4 500 000 − 50 000 = 850 000 ₽.
НДФЛ: 13 % × 850 000 = 110 500 ₽.
Частые ошибки
- Указывать стоимость квартиры вместо стоимости права требования. В 3-НДФЛ важна именно сумма по договору уступки.
- Забывать о НДС. Юрлица и ИП на ОСНО обязаны начислить НДС по п. 3 ст. 155 НК РФ.
- Подавать декларацию позже 30 апреля. Штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки.
Онлайн-сервисы для быстрой подачи
- Личный кабинет ФНС – официальный, бесплатный.
- НДФЛка.ру – автоматический расчёт и отправка за 7 дней.
- Контур.Эльба – шаблон 3-НДФЛ для ИП и физлиц.
Уступка права требования по ДДУ квалифицируется как налогооблагаемое событие. Физлица обязаны сдать 3-НДФЛ, оплатить НДФЛ 13/15 %, а ИП/юрлица, дополнительно НДС 20 %. Правильный расчёт базы, сбор документов и своевременная подача декларации позволят избежать штрафов и претензий налоговой.
Информация актуальна на 20 апреля 2026 г. Перед подачей 3-НДФЛ сверяйтесь с официальными разъяснениями ФНС и Минфина РФ.