С 1 января 2026 года ФНС окончательно перешла на многоступенчатую модель декларирования, и в новой форме 3-НДФЛ появилась обязательная строка «Сумма расходов на приобретение (строительство)». Неверное заполнение этой графы, самая частая причина отказа в имущественном вычете. Ниже — подробный гайд, как правильно рассчитать и отразить цифру в декларации, чтобы вернуть до 260 000 ₽ (или 390 000 ₽ при ипотеке).

Откуда берётся максимальная сумма

В 2026 году лимит имущественного вычета по-прежнему составляет:

• 2 000 000 ₽ — на само жилье (квартиру, дом, долю, комнату);
• 3 000 000 ₽, на уплату процентов по целевому займу (ипотеке).

Это не означает, что нельзя указать больше 2 млн — вы указываете фактически понесённые расходы, а ФНС «обрежет» их до лимита автоматически.

Какие расходы входят в «сумму расходов»

Важно: если объект достраивается, то в вычет можно включить и стоимость первичного недостроя, и затраты на достройку/отделку — главное, чтобы в итоге регистрационная запись Росреестра содержала признак «жилое помещение».

Пошаговый расчёт для декларации

1. Соберите все оплаченные счета. При наличии наличных — кассовые чеки, при безнале, выписки банка (с подписью и печатью).
2. Исключите мат. капитал и любые гос. субсидии.
   Пример: квартира стоит 4 300 000 ₽, из них 500 000 ₽, материнский капитал.
   В строку 3-НДФЛ пишем: 4 300 000 − 500 000 = 3 800 000 ₽.
3. Если собственников несколько. Указывайте свою долю. При доле ½ от 3 800 000 ₽ — вписываем 1 900 000 ₽.
4. Если вы супруги. Можете распределить вычет в любой пропорции (например, 100 % супругу, 0 % вам) через совместное заявление.

Как отразить цифру в декларации

Бланк 2026 года

Для имущественного вычета используются Приложение 7 и Лист Л.

• Строка 080 (Приложение 7): «Сумма расходов на приобретение (строительство)» — указываем полную фактическую сумму.
• Строка 121: если вычет предоставляется в упрощённом порядке по выбору налогоплательщика, дублируем ту же сумму.
• Строка 130: «Сумма процентов по целевым займам» — вписываем фактически уплаченные проценты (но не более 3 млн ₽).

Пример заполнения

Приложение 7, строка 080: 3 800 000,00
Приложение 7, строка 121: 3 800 000,00
Приложение 7, строка 130: 850 000,00

Система автоматически применит лимиты: 2 000 000 ₽ и 850 000 ₽ соответственно.

Чеки, договоры, выписки — контрольный список документов

• Договор купли-продажи/ДДУ/строительного подряда + все доп. соглашения.
• Акт приёма-передачи объекта или разрешение на ввод в эксплуатацию.
• Свидетельство о регистрации права (ЕГРН).
• Платёжные документы: выписки банка, чеки, квитанции, платёжные поручения.
• Декларация 3-НДФЛ (форма 2026 г.) — заполняется онлайн в «Личном кабинете» или через программу «Декларация».
• Справка 2-НДФЛ за 2025 год (если подаётся через ИФНС, а не работодателя).
• Заявление о распределении вычета между супругами (при необходимости).

Частые ошибки 2026 года

1. Указание НДС в сумме расходов. Налоговый вычет предоставляется включая НДС, отдельно выделять не нужно.
2. Включение мебели и техники. Шкафы, кондиционеры, бытовая техника, не учитываются.
3. «Забывчивые» коэффициенты доли. Для долевой собственности всегда пересчитывайте свою часть.
4. Старые чеки. С 1 января 2026 года ФНС автоматически сверяет данные с онлайн-кассами — утерянный чек можно восстановить через ОФД.

Как подать и когда деньги придут

• Упрощённый режим: через «Личный кабинет налогоплательщика» в 2026 году можно подать заявление без заполнения 3-НДФЛ (для тех, кто получает вычет через работодателя).
• Классический способ: подаём 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года (если хотим вернуть за 2025 г.), деньги поступают в течение 4 месяцев после принятия декларации.
• Оптимизация: если в 2025 году доход был 1 500 000 ₽, можно получить 195 000 ₽ сразу, а оставшуюся часть перенести на 2026–2027 гг.