Дарение квартиры от родителей ребёнку — это не только символ заботы и инвестиция в будущее, но и юридический акт, который может повлечь налоговые последствия․ В 2026 году Минфин внёс ряд уточнений в применение НДФЛ при дарении недвижимости, и важно понимать, когда нужно подавать декларацию 3-НДФЛ, а когда можно обойтись без уплаты налога․
Когда дарение освобождается от НДФЛ
Согласно статье 217․1 НК РФ и последним разъяснениям Минфина, дарение квартиры от родителей детям освобождается от НДФЛ без ограничений․ Это значит:
- сын или дочь не платят 13 % от рыночной стоимости жилья;
- декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно, если даритель и одаряемый находятся в «близком родстве» (родители ↔ дети, супруги, бабушки/дедушки ↔ внуки);
- нотариус, оформляющий договор дарения, не выступает налоговым агентом, поэтому отдельное уведомление в ФНС не отправляется․
Когда всё-таки придётся заполнить 3-НДФЛ
Исключение: если в сделке участвуют третьи лица, которые не входят в перечень близких родственников (например, дядя или крестный), то одаряемый обязан:
- Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом дарения (если квартиру подарили в 2025 году, до )․
- Уплатить 13 % с «дохода» (то есть с рыночной стоимости квартиры, указанной в отчёте независимого оценщика) до 15 июля․
- Приложить к декларации договор дарения, правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт․
Минимальный срок владения 3 года и его особенности
Даже если квартира была подарена освобождённым от НДФЛ способом, через 3 года родитель может подарить её ребёнку, а ребёнок затем продать жилье без уплаты налога․ Ключевые условия:
- 3 года исчисляются с даты, указанной в ЕГРН (свидетельство о собственности);
- льгота действует только для жилых помещений и земельных участков ИЖС, но не для коммерческой недвижимости;
- если ребёнок продаёт квартиру ранее 3 лет, то применяется вычет 1 000 000 ₽ или расходы родителей на покупку (если документы сохранились)․
Алгоритм действий родителей и одаряемого
Шаг 1․ Подготовить договор дарения у нотариуса (обязателен для долей)․
Шаг 2․ Получить выписку ЕГРН на имя ребёнка․
Шаг 3․ Убедиться, что в договоре указаны корректные ФИО, доли, адрес и кадастровый номер․
Шаг 4․ Сохранить все документы для будущей продажи (чеки, квитанции, договор купли-продажи родителей)․
Чек-лист документов для ФНС (если НДФЛ всё же нужен)
- Декларация 3-НДФЛ (форма утверждена Приказом ФНС № ММВ-7-11/569@)․
- Паспорт одаряемого (или свидетельство о рождении + паспорт законного представителя)․
- Договор дарения (заверенный нотариусом)․
- Отчёт независимого оценщика (если цена не указана в договоре)․
- Квитанция об уплате налога (квитанция № ПД-4сб)․
При дарении квартиры от родителей детям 3-НДФЛ подавать не нужно, а налог не взимается․ Однако следует помнить о 3-летнем сроке владения, если ребёнок планирует продать жилье в будущем, и сохранять все первичные документы․ Если в сделке фигурируют посторонние лица — консультируйтесь с налоговым юристом и не пропустите сроки подачи декларации․