Если в течение одного календарного года вы одновременно продали и купили квартиру, налоговый кодекс позволяет заявить два взаимосвязанных вычета:
- вычет при продаже (ст․ 220 НК РФ, п․ 2);
- вычет при покупке (ст․ 220 НК РФ, п․ 3)․
Ниже — подробная инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ за 2025 год (подаётся до 30 апреля 2026 года) на примере Иванова И․И․
Подготовьте пакет документов
- Договор куплей-продажи продаваемой квартиры (копия)․
- Договор куплей-продажи покупаемой квартиры (копия)․
- Акт приёма-передачи на оба объекта․
- Документы, подтверждающие расходы: чеки, банковские выписки, квитанции․
- Справка 2-НДФЛ за 2025 год от всех работодателей․
- Кадастровые паспорта объектов недвижимости (по возможности)․
- Реквизиты ИФНС и ОКТМО, уточните через сервис ФНС «Адрес и платёжные реквизиты»․
Краткий пример: исходные данные
| Событие | Дата | Сумма, руб․ | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Продажа квартиры | 5 800 000 | владение 2 года (менее 5 лет → обязан отчитаться) | |
| Покупка квартиры | 6 500 000 | право на имущественный вычет не использовалось | |
| Доход по 2-НДФЛ | 2025 | 1 200 000 | НДФЛ удержан 156 000 руб․ |
Расчёт налога
Налог с продажи
Выберите наиболее выгодный вариант:
- Вариант А: применить вычет 1 000 000 руб․
Нал․ база = 5 800 000 – 1 000 000 = 4 800 000 руб․
НДФЛ = 4 800 000 × 13 % = 624 000 руб․ - Вариант Б: уменьшать на фактические расходы покупки проданной квартиры
(допустим, покупали за 5 000 000 руб․ в 2023 г․)
Нал․ база = 5 800 000 – 5 000 000 = 800 000 руб․
НДФЛ = 800 000 × 13 % = 104 000 руб․
Иванов выбирает Вариант Б и фиксирует налог 104 000 руб․
Имущественный вычет при покупке
Максимальный вычет — 2 000 000 руб․
НДФЛ к возврату = 2 000 000 × 13 % = 260 000 руб․
- НДФЛ к уплате с продажи: 104 000 руб․
- НДФЛ к возврату за покупку: 260 000 руб․
- Сальдо: 260 000 – 104 000 = 156 000 руб․ к возврату из бюджета (строка 160)․
Пошаговое заполнение 3-НДФЛ в программе «Декларация-2025»
Титульный лист
- Год: 2025 (последний отчётный)․
- ИФНС: 7701 (Москва)․
- ОКТМО: 45315000 (уточните по адресу вашей регистрации)․
- Налогоплательщик: Иванов Иван Иванович, 12 3456 789012 (ИНН)․
Раздел 1 «Налог к уплате/возврату»
- КБК 182 1 01 02030 01 1000 110
- ОКТМО: 45315000
- Сумма налога к возврату из бюджета: 156 000 (строка 050 = строка 160 предыдущего листа)․
Раздел 2 «Расчёт налоговой базы и налога»
Строки, которые заполняются автоматически после ввода доходов и вычетов:
- 010: 5 800 000, доход от продажи․
- 030: 5 000 000 — документально подтверждённые расходы (вариант Б)․
- 060: 800 000 — налогооблагаемая база по продаже․
- 070: 104 000 — НДФЛ с продажи․
- 080: 2 000 000 — имущественный вычет при покупке․
- 160: 260 000 — НДФЛ к возврату за покупку․
Приложение 1 «Доходы»
- Источник 1: ИП/ООО «Ромашка» — зарплата 1 200 000 руб․, удержано 156 000 руб․
- Источник 2: ПРОДАЖА КВАРТИРЫ, код дохода 1510, сумма 5 800 000 руб․
Приложение 7 «Имущественные вычеты»
- Тип объекта: квартира․
- Объект №2 — покупка: 2 000 000 руб․ (максимум)․
- Объект №1 — продажа: 5 000 000 руб․ (расходы)․
Как подать декларацию
- Онлайн через Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog․ru (требуется подтверждённая ЭЦП)․
- По почте — ценным письмом с описью вложения․
- Лично в ИФНС по месту регистрации․
Срок: до 30 апреля 2026 года․
Частые ошибки
- Указание текущего года в титульном листе вместо 2025․
- Неверный код ОКТМО (проверяйте по адресу)․
- Заполнение строки 050 без предварительного расчёта строки 160․
- Отсутствие копий документов, подтверждающих расходы на покупку проданной квартиры — ФНС откажет в уменьшении базы․
Шаблон для скачивания
Готовый образец 3-НДФЛ в формате Excel и PDF: Скачать (ZIP 150 КБ)․