Продажа и покупка недвижимости в одном налоговом периоде – ситуация, с которой сталкивается каждый третий владелец квартиры в России. Чтобы правильно рассчитать налог, оформить необходимые вычеты и подать декларацию 3‑НДФЛ, требуется знать нормативную базу, порядок расчётов и типовые формы документов.

Содержание

1. Нормативно‑правовая база
2. Когда обязательна декларация 3‑НДФЛ
3. Ставки НДФЛ и налоговые вычеты
4. Как рассчитывать налоговую базу
5. Список необходимых документов
6. Пошаговое заполнение формы 3‑НДФЛ
7. Подробный пример: покупка и продажа квартиры в 2026 г.
8. Часто задаваемые вопросы

Нормативно‑правовая база

• Статья 207 Налогового кодекса РФ – обязанность физических лиц подавать декларацию о доходах.
• Статья 224 НК РФ – порядок расчёта НДФЛ с доходов от продажи недвижимости.
• Постановление Правительства РФ № 488 от «Об изменении порядка применения имущественного вычета при продаже жилой недвижимости» (действует с ).
• Приказ ФНС России № ММ-22-03/1120@ от «Об утверждении формы 3‑НДФЛ и инструкций по её заполнению».

Когда обязательна декларация 3‑НДФЛ

Декларацию необходимо подать, если в течение календарного года вы получили доход от:

• Продажи квартиры (или её части, комнаты, доли, дома, земельного участка);
• Продажи нежилого помещения, гаража (вычет ограничен 250 000 рублей);
• Продажи другого имущества (автомобиль, ценные бумаги) – в данном материале рассматривается только недвижимость.

Срок подачи – до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода (для 2026 года – до ).

Ставки НДФЛ и налоговые вычеты

Имущественный вычет – это возможность уменьшить налоговую базу на сумму расходов, связанных с покупкой недвижимости (цена покупки, расходы на оформление, нотариальные сборы, комиссии и т.п.). Вычет может быть заявлен в пределах полученного дохода, но не более указанных лимитов.

Как рассчитывать налоговую базу

1. Определяем доход от продажи – цена, указанная в договоре купли‑продажи (при условии, что она не ниже 70 % от кадастровой стоимости на 1 января года продажи; если ниже – берут 70 % от кадастровой).
2. Считаем документально подтверждённые расходы:
   • Стоимость покупки (цена, НДФЛ, Нотариус, регистрация, комиссии агентства);
   • Расходы на улучшения (ремонт, перепланировка) – при наличии подтверждающих актов и чеков;
   • Расходы на продажу (реклама, услуги агентства).
3. Налоговая база = Доход – Расходы – Имущественный вычет (не более 1 млн руб.)
4. Если налоговая база ≤ 0, налог платить не нужно.
5. Налог = Налоговая база × Ставка (13 % или 15 %).

Список необходимых документов (при подаче в налоговую)

• Заполненная форма 3‑НДФЛ (бумажный бланк или онлайн‑заявка в ЛК ФНС);
• Договор купли‑продажи квартиры (продажа);
• Документы, подтверждающие расходы на покупку (договор купли‑продажи, акт приема‑передачи, квитанции об оплате госпошлин, нотариальные акты, выписка из ЕГРН);
• Документы, подтверждающие расходы на улучшения (счета, акты выполненных работ);
• Кадастровая стоимость квартиры на 1 января года продажи (выписка из Кадастровой палаты);
• Справка из банка о выплате ипотечного кредита (если хотите заявить вычет по процентам);
• Копии паспортов и ИНН всех участников сделки (если продаются доли);
• Квитанция об уплате налога (если налог уплачен в кассе).

Пошаговое заполнение формы 3‑НДФЛ (онлайн через Личный кабинет)

1. Вход в ЛК ФНС – вводим ИНН и пароль/КЭП.
2. Выбираем раздел «Декларации» → «Подать декларацию» → «3‑НДФЛ».
3. Указываем год отчётного периода (например, 2026).
4. Заполняем раздел 1 – Общие сведения:
   • ФИО, ИНН, паспортные данные.
   • Гражданство, статус резидентства.
5. Переходим к разделу 1.1 «Доходы от продажи недвижимости»:
   • Указываем дату продажи, адрес, тип недвижимости.
   • Вводим «Сумма дохода» – цену продажи (по договору).
   • В поле «Расходы, связанные с приобретением» – вводим документально подтверждённые расходы (стоимость покупки, комиссии и т.д.).
6. В разделе 1.2 «Имущественный вычет» указываем:
   • Сумму вычета – не более 1 000 000 руб. (поле «Сумма вычета»).
   • Основание вычета (документы, подтверждающие расходы).
7. Если в том же году вы покупаете другое жильё и хотите воспользоваться вычетом по покупке (не более 2 млн руб.), заполняем раздел 2.1 «Расходы на покупку жилья» (указываем дату покупки, стоимость, ИНН продавца).
8. Система автоматически рассчитывает налоговую базу и сумму налога. Проверяем расчёт.
9. Подтверждаем декларацию, сохраняем PDF‑копию и печатаем квитанцию об уплате (если налог не был удержан в момент продажи).
10. Оплачиваем налог в течение 30 дней с даты подачи (если налог не уплачен ранее). Оплата производится через банк или онлайн‑сервис ФНС.

Подробный пример расчёта налога (2026 год)

Исходные данные

• Продажа квартиры: 5 500 000 руб. (договор от ).
• Кадастровая стоимость на – 6 200 000 руб.; 70 % от неё = 4 340 000 руб. (поскольку продажная цена выше, берём договорную цену).
• Покупка другой квартиры: 7 200 000 руб. (договор от ).
• Расходы на покупку первой квартиры (2008 г.) – 3 000 000 руб. (цена + нотариальные сборы + регистрация).
• Расходы на ремонт, проведённый в 2024 г.: 200 000 руб.
• Комиссия агентства за продажу: 150 000 руб.
• Имущественный вычет ограничен 1 000 000 руб.
• Налоговая ставка – 13 % (доход менее 5 млн руб. после вычета).

Шаг 1. Доход от продажи

Доход = 5 500 000 руб.

Шаг 2. Расходы, связанные с приобретением

Шаг 3. Налоговая база без вычета

База = Доход – Расходы = 5 500 000 – 3 350 000 = 2 150 000 руб.

Шаг 4. Применяем имущественный вычет

Вычет = min(1 000 000, База) = 1 000 000 руб.

Шаг 5. Окончательная налоговая база

База после вычета = 2 150 000 – 1 000 000 = 1 150 000 руб.

Шаг 6. Расчёт налога

Налог = 1 150 000 × 13 % = 149 500 руб.

Шаг 7. Вычет по покупке нового жилья (по статье 219 НК РФ)

Если вы покупаете новое жильё и планируете использовать вычет на покупку (не более 2 млн руб.), то в декларации заполняете раздел 2.1. В нашем примере стоимость новой квартиры 7 200 000 руб., но вычет ограничен 2 000 000 руб. – эта сумма уменьшит ваш налогооблагаемый доход в следующем году (2027) и будет учтена в декларации 2027‑й.

• Налог к уплате за 2026 год – 149 500 руб.
• Квитанцию об уплате необходимо оформить до .
• В декларации 2026‑й указаны:
  • Раздел 1.1 – доход 5 500 000 руб., расходы 3 350 000 руб.;
  • Раздел 1.2 – имущественный вычет 1 000 000 руб.;
  • Раздел 2.1 – заявка на вычет по покупке нового жилья (2 000 000 руб.) – будет учтён в следующем налоговом периоде.

Часто задаваемые вопросы

Нужна ли декларация, если я продал квартиру сразу после покупки?

Да. При любой продаже недвижимости, получившей доход, декларация обязана быть подана, даже если вы владели объектом менее года.

Можно ли совместно задекларировать продажу квартиры и покупку другой в одной форме?

Да. В форме 3‑НДФЛ есть отдельный блок «Выделение расходов на покупку жилого помещения» (раздел 2). Там указываете стоимость новой квартиры и получаете вычет в размере до 2 млн руб., который уменьшит ваш налог в следующем году.

Что делать, если продажная цена ниже 70 % от кадастровой стоимости?

Налоговая база будет рассчитываться от 70 % от кадастровой стоимости, а не от реальной цены сделки (это правило ФНС). Например, кадастр = 4 000 000 руб., 70 % = 2 800 000 руб.; если вы продали за 2 500 000 руб., налоговая база будет 2 800 000 руб.

Как учитывать расходы на ипотечный кредит?

Если вы погашали ипотеку, можете заявить вычет по уплаченным процентам (раздел 2.2). Для этого нужен справка банка о суммах уплаченных процентов за год.

Можно ли перенести оставшийся «неиспользованный» вычет в следующий год?

Имущественный вычет при продаже недвижимости не переносится – он применяется только к доходу того же года.

Куда подавать декларацию, если я живу за пределами России?

Через онлайн‑Личный кабинет ФНС (nalog.ru) или в консульстве РФ в стране пребывания (по месту регистрации).

Соблюдая указанные выше шаги и используя пример расчёта, вы сможете без лишних рисков и сэкономив средства правильно оформить налоговую декларацию при одновременной покупке и продаже квартиры в одном налоговом периоде.