В 2025–2026 годах правила расчёта налога при продаже недвижимости не претерпели принципиальных изменений‚ но добавилась новая ставка 15 % для доходов сверх 2‚4 млн ₽. Главное‚ на что стоит обращать внимание‚ — это минимальный срок владения квартирой‚ поскольку именно он решает‚ платить ли вообще НДФЛ.
Где закреплены правила
- Статья 217.1 НК РФ. Здесь установлено: если недвижимость продана после определённого срока‚ доход от продажи не облагается НДФЛ.
- Федеральный закон № 176-ФЗ от . Ввёл двухступенчатую шкалу: 13 % до 2‚4 млн ₽ дохода и 15 % сверх.
Минимальный срок — 3 года: кто попадает под льготу
Налогообложение не возникает при 3-летнем владении в следующих случаях:
- Квартира получена по договору дарения от близкого родственника;
- Квартира получена по наследству;
- Квартира получена по договору ренты или приватизации;
- Это единственное жильё (включая долю)‚ и право собственности оформлено после 1 января 2020 года.
Пример: Дмитрий купил квартиру в ипотеку в строящемся доме в 2021 году‚ получил ключи и оформил право собственности в ЕГРН в 2021 году; Так как это его единственное жильё‚ уже в 2024 году он может продать её без НДФЛ.
Минимальный срок — 5 лет: общее правило для остальных случаев
Если объект куплен по договору купли-продажи после 1 января 2016 года и не относится к льготным категориям‚ освобождение исчисляется после 5 полных лет владения.
Что если продать раньше льготного срока
Ставки налога
- До 2‚4 млн ₽, 13 %;
- Свыше 2‚4 млн ₽ — 15 % (новая ставка с 2025 г.).
Как уменьшить НДФЛ
| Способ снижения | Размер вычета | Особенности |
|---|---|---|
| Имущественный вычет | 1 000 000 ₽ | Один раз в год на всю недвижимость‚ даже если продано несколько объектов. |
| Расходы на покупку | Сумма фактических расходов | Требуются документы (ДКП‚ расписки‚ кредитный договор‚ чеки). |
Пример расчёта:
Вы купили квартиру за 4 млн ₽ в 2022 году и продаёте за 5 млн ₽ в 2025 году. Доход = 1 млн ₽;
• Если применить вычет 1 млн ₽ — налог = 0 ₽.
• Либо уменьшить на расходы: 5 млн ₽ – 4 млн ₽ = 1 млн ₽ × 13 % = 130 000 ₽.
Календарь отчётности и уплаты
- До 30 апреля года‚ следующего за годом продажи‚ подайте 3-НДФЛ в ИФНС (в 2026 году, за сделки 2025 года).
- Оплатить налог нужно до 15 июля.
- Не платим: 3 года (льготные основания) или 5 лет (остальные).
- Платим: продано раньше льготного срока. Применяем вычет или расходы‚ считаем НДФЛ по ставке 13 %/15 %.
Важный лайфхак: если вы планируете продать квартиру «на грани» льготного срока‚ можно просто подождать несколько месяцев‚ чтобы избежать и уплаты налога‚ и лишней бюрократии.