Продать квартиру, в которой числятся два (или более) собственника, можно, но алгоритм зависит от того, долевая это собственность (у каждого своя конкретная доля — ½, ⅓ и т.д.) или совместная (доли не выделены, все владеют имуществом «вместе»). Ниже — практическое руководство на примере двух собственников.
Определяем форму собственности
- Долевая собственность, в ЕГРН указаны доли (например, ½ и ½). Каждый может распоряжаться своей частью, но при продаже целой квартиры нужно согласие всех.
- Совместная собственность (чаще у супругов) — доли не определены. Распоряжаться имуществом можно только совместно, подписи обязательны.
Варианты продажи
Вариант А: оба собственника согласны продать
- Согласие фиксируется простым письменным соглашением или в договоре купли-продажи.
- Документы готовятся от имени обоих продавцов (два seller’а в договоре).
- Деньги распределяются в указанных долях или согласованным образом.
- Регистрация в Росреестре: заявление подаётся лично, через МФЦ или электронную подпись.
Вариант Б: один собственник против продажи
Если доли выделены, «противник» не может запретить продажу целого объекта, но может:
- потребовать выкупа вашей доли по цене, указанной в уведомлении (ст. 250 ГК РФ);
- отказаться от покупки, тогда вы вправе продать свою долю третьему лицу, но не целую квартиру.
Чтобы продать всю квартиру:
- Уведомьте второго собственника письменно (цену, срок 30 дней).
- По истечении срока без ответа или при отказе подключайте покупателя на вашу долю.
- Получив долю, покупатель может начать процедуру раздела имущества через суд и затем продать квартиру целиком.
Если в квартире несовершеннолетний собственник
Необходимо:
- согласие органа опеки и попечительства;
- гарантия сохранения или улучшения жилищных условий ребёнка;
- предварительное одобрение сделки в местном органе опеки.
Пошаговая инструкция «коротко»
- Подготовьте документы: ЕГРН-выписка, паспорта, правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт, справка об отсутствии задолженности.
- Оцените и подготовьте квартиру: рыночная оценка, устранение мелких дефектов, качественные фото.
- Найдите покупателя и подпишите договор купли-продажи.
- Зарегистрируйте переход права в Росреестре.
- Получите деньги и распределите их между собственниками.
Особые случаи
- Ипотека: требуется согласие банка; деньги от покупателя направляются на погашение кредита.
- Квартира в залоге: продать можно, если банк выдаст «разрешение на отчуждение».
- Супруги: при совместной собственности нужен нотариальный отказ другого супруга от участия в сделке или его присутствие при подписании.
Налоги
Если квартира находилась в собственности меньше минимального срока (3 или 5 лет, зависит от оснований приобретения), собственники уплачивают НДФЛ 13 % с разницы между ценой продажи и 1 000 000 руб. либо с расходами на покупку. При долевой собственности налог рассчитывается пропорционально доле.
Два собственника могут продать квартиру легко, если оба согласны. Если один против — потребуется либо выкупить его долю, либо дождаться 30 дней и продать свою долю, а затем через суд инициировать раздел и продажу всей квартиры. В любом случае важен юридически грамотный алгоритм и документальное оформление согласий.