19 апреля 2026 года — Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по-прежнему остаётся ключевым регулятором рынка недвижимости в Российской Федерации. Ниже приведён подробный разбор действующей редакции документа, включая последние изменения, вступившие в силу в 2025–2026 годах.
Краткая справка о законе
- Принят: 21 июля 1997 года.
- Основание: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ.
- Цель: обеспечение единого государственного учёта прав на недвижимость и сделок с ней.
Что изменилось в 2025–2026 годах
В соответствии с Федеральным законом № 533-ФЗ от 29 декабря 2024 года в 122-ФЗ внесены следующие ключевые поправки:
- Единый реестр недвижимости (ЕРН) окончательно заменил ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). С года все сведения хранятся только в ЕРН.
- Исключена нотариальная форма для ряда сделок: дарение долей ≤ 1/3 квартиры или комнаты в коммуналке теперь можно оформлять по простой письменной форме.
- Электронная подпись (ЭЦП) приравнена к нотариально удостоверенной: с г. подача заявления через портал «Госуслуги» со стандартной ЭЦП не требует дополнительного нотариального заверения.
- Срок регистрации сокращён с 7 до 5 рабочих дней для стандартных заявлений и до 1 дня для срочных (доплата 3000 ₽).
- Новые штрафы за предоставление недостоверных сведений увеличены до 0,1 % от кадастровой стоимости объекта, но не менее 20 000 ₽.
Основные положения действующей редакции
Предмет регулирования
Закон определяет порядок возникновения, перехода и прекращения прав на:
- земельные участки;
- объекты капитального строительства (здания, сооружения, помещения);
- объекты незавершённого строительства;
- объекты единого недвижимого комплекса (ЕНК).
Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый реестр недвижимости (ЕРН)
С 2025 года ГКН и ЕГРП объединены в единый реестр — ЕРН. Данные о кадастровой стоимости, границах, правах и ограничениях хранятся в одном государственном фонде данных.
Право собственности и регистрация
Как возникает право собственности
Право собственности на новый объект возникает с момента внесения записи в ЕРН. Для долевого строительства — с момента подписания передаточного акта и регистрации права.
Переход прав по сделке
- Нотариальное удостоверение (если требуется).
- Подача заявления в Росреестр или МФЦ.
- Внесение записи в ЕРН.
Порядок регистрации в 2026 году
Алгоритм пошагово:
- Шаг 1. Подготовка документов:
- правоустанавливающие документы (ДДУ, дарственная, договор купли-продажи);
- кадастровый паспорт (выписка ЕГРН/ЕРН);
- паспорт заявителя и ИНН;
- квитанция об оплате госпошлины (2 000 ₽ для физлиц, 22 000 ₽ для юрлиц).
- Шаг 2. Подача заявления:
- лично в МФЦ;
- через Единый портал госуслуг (super-service.gosuslugi.ru);
- через нотариуса (если сделка нотариальная).
- Шаг 3. Получение результата:
- выписка из ЕРН в форме электронного документа (PDF с ЭЦП Росреестра);
- бумажный вариант по запросу — 3 рабочих дня.
Нотариальные и безнотариальные сделки
| Вид сделки | Требуется нотариус? | Комментарий 2026 |
|---|---|---|
| Продажа доли < 1/3 | Нет | Достаточно простой письменной формы |
| Продажа доли ≥ 1/3 | Да | Нотариальная форма обязательна |
| Дарение между близкими родственниками | Нет | Если стоимость ≤ 5 млн ₽ |
| Дарение коммерческой недвижимости | Да | Всегда нотариальная форма |
Электронные сервисы Росреестра в 2026 году
- Личный кабинет Росреестра — проверка объекта, запись на приём, оплата пошлин.
- Госуслуги — подача заявления дистанционно, отслеживание статуса регистрации.
- ФГИС ЕРН API — для банков и девелоперов: автоматизированный запрос сведений.
Ответственность за нарушения
- Административная. Штрафы до 0,1 % от кадастровой стоимости (мин. 20 000 ₽).
- Уголовная. Заведомо ложные сведения при регистрации — до 2 лет лишения свободы.
- Гражданско-правовая. Возмещение убытков лицу, чьё право нарушено.
Планы на 2027–2028 годы
Mинстрой РФ анонсировал:
- полный переход на цифровые титулы собственности (NFT-токены прав);
- автоматическую регистрацию прав при покупке квартиры в новостройке через банк (Escrow-счёт);
- сквозное электронное сопровождение сделки «от заявки до ключей» в течение 1 дня.
Как получить консультацию
• Единая справочная Росреестра: ###-###-#### (круглосуточно)
• Онлайн-чат на сайте rosreestr.gov.ru
• Мобильное приложение «Росреестр-Онлайн» (iOS/Android)
122-ФЗ в 2026 году стал быстрее, цифровее и дешевле для добросовестных заявителей. Главное — внимательно следить за актуальными формами документов и пользоваться официальными электронными сервисами. Обновления продолжаются, поэтому рекомендуем регулярно проверять раздел «Нормативные документы» на сайте Росреестра.