Вопрос о видах разрешенного использования (ВРИ) земли в зоне ИТ‑1 стал особенно актуальным после принятия Федерального закона № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г.‚ который вступил в силу 1 марта 2026 г. Закон ввёл чёткую классификацию земельных участков‚ в т.ч. новых «технологических» зон‚ среди которых особое место занимает зона ИТ‑1.

Что такое зона ИТ‑1?

Зона ИТ‑1 (информационных технологий первого уровня) — это специально выделенный земельный режим‚ предназначенный для размещения объектов:

• центров обработки и хранения данных (ЦОД);
• технологических парков‚ инкубаторов и бизнес‑инкубаторов в сфере ИТ;
• исследовательских и опытно‑конструкторских лабораторий (НИОКР) в области цифровой экономики;
• компаний‑разработчиков программного обеспечения‚ поставщиков облачных сервисов и IT‑консалтинга;
• инфраструктуры «умного города» (сети IoT‚ умные датчики‚ интеллектуальные транспортные системы).

Зона ИТ‑1 относится к землям сельскохозяйственного назначения‚ преобразованным в подземельные участки особого режима. Это значит‚ что юридически они остаются в категории сельскохозяйственного назначения‚ но их ВРИ фиксирует возможность использования под высокотехнологичные объекты.

Правовая основа

Основные нормативные документы‚ регулирующие ВРИ в зоне ИТ‑1:

1. Федеральный закон № 295‑ФЗ от 31 июля 2025 г. (о видах разрешенного использования земельных участков);
2. Земельный кодекс Российской Федерации (введена новая глава «Виды разрешенного использования земельных участков»);
3. Постановления Правительства РФ и региональные нормативные акты (в частности‚ Н Д08‑1995 — изменение ВРИ в сельскохозяйственных угодиях Вологодской области);
4. Методические рекомендации Росреестра‚ опубликованные 2 марта 2026 г.‚ уточняющие порядок оформления ВРИ в новых технологических зонах.

Список видов разрешенного использования земли в зоне ИТ‑1

Согласно статье 3.1 Закона № 295‑ФЗ‚ в зоне ИТ‑1 допускаются следующие виды использования:

• 01.01.02 — Строительство и эксплуатация центров обработки данных (ЦОД);
• 01.01.03 — Создание технологических парков и бизнес‑инкубаторов в сфере информационных технологий;
• 01.01.04 — Размещение исследовательских и опытно‑конструкторских лабораторий (НИОКР) в ИТ‑секторе;
• 01.01.05 — Установка и обслуживание инфраструктуры «умного города» (IoT‑сети‚ интеллектуальные транспортные системы‚ системы видеонаблюдения);
• 01.01.06 — Строительство офисных и производственных помещений для IT‑компаний‚ включая коворкинги и хостинг‑центры;
• 01.01.07, Размещение энергообеспечивающих объектов (источники резервного питания‚ аккумуляторные станции) в пределах технологического парка;
• 01.01.08 — Обустройство вспомогательных объектов (дороги‚ парковки‚ зоны отдыха) для персонала и посетителей.

Как изменить вид разрешенного использования на ИТ‑1?

Процедура изменения ВРИ описана в методических рекомендациях Росреестра (информация от 2 марта 2026 г.). Основные шаги:

1. Подготовка заявления — собственник (или арендатор) подаёт в органы местного самоуправления форму «Заявление о смене ВРИ» с указанием желаемого кода ВРИ (например‚ 01.01.02).
2. Экспертиза проекта — необходимо предоставить технико‑экономическое обоснование‚ проектную документацию и оценку экологических рисков.
3. Согласование с региональными органами — в большинстве регионов (в т.ч. в Московской области) требуется согласование с отделом по земельным ресурсам и‚ при необходимости‚ с Минприроды.
4. Регистрация изменения в Росреестре — после положительного решения органы вносят запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
5. Получение разрешения на строительство — уже после регистрации нового ВРИ можно подавать документы в строительный надзор.

С 1 марта 2026 г. средний срок рассмотрения заявления сократился до 30 календарных дней (ранее процесс занимал до 90 дней).

Практика: как меняется ситуация в регионах

По данным Росреестра‚ за первые 12 месяцев после вступления в силу нового закона:

• В Московской области более 10 000 собственников изменили ВРИ на ИТ‑1 или смежные коды.
• В Подмосковье зарегистрировано 453 случая смены ВРИ в 2025 году‚ большинство из которых — переход к коду 01.01;02 (ЦОД).
• В Вологодской области приняты поправки (Н Д08‑1995)‚ позволяющие более гибко трактовать сельскохозяйственные земли под ИТ‑зоны.

Преимущества размещения в зоне ИТ‑1

Для инвесторов и компаний‚ работающих в сфере информационных технологий‚ зона ИТ‑1 предлагает ряд льгот:

• Сниженные ставки земельного налога (до 50 % от базовой ставки по сельскохозяйственным землям);
• Упрощённый порядок получения разрешений (единственное окно в региональном органе);
• Доступ к субсидиям на развитие инфраструктуры (энергетика‚ связь);
• Возможность получения статуса «инновационного кластера»‚ что открывает дополнительные гранты от Фонда «Развитие цифровой экономики».

Зона ИТ‑1 представляет собой современный юридический инструмент‚ позволяющий эффективно интегрировать высокотехнологичные объекты в традиционный земельный фонд России. Благодаря новому закону № 295‑ФЗ и сопутствующим региональным актам процесс изменения вида разрешенного использования стал более прозрачным и быстрым. Это открывает новые возможности для развития цифровой инфраструктуры‚ создания технологических парков и привлечения инвестиций в регионы страны.

Кратко о главных моментах:

• Зона ИТ‑1 — специализированный режим для ЦОД‚ технологических парков и ИТ‑лабораторий;
• Возможные коды ВРИ: 01.01.02 – 01.01.08;
• Процедура изменения ВРИ упрощена‚ срок рассмотрения — до 30 дней;
• Региональные примеры показывают активную миграцию земель в ИТ‑зону;
• Льготные налоговые и субсидионные условия стимулируют развитие отрасли.

Для получения более детальной информации рекомендуется обращаться в региональные органы управления земельными ресурсами и в службу поддержки Росреестра.