Мурманск — крупнейший заполярный город России и административный центр Мурманской области. Его жилищный фонд формировался под влиянием сурового климата, военно-стратегического значения региона и миграционных процессов. В 2026 году город продолжает адаптироваться к новым экономическим и демографическим реалиям, что неизбежно отражается на состоянии жилого сектора.

Общая характеристика жилого фонда Мурманска

Площадь и структура

По последним данным Мурманскстата, общая площадь жилищного фонда города превышает 9,8 млн м², из которых:

• около 87 % приходится на многоквартирные дома;
• 13 % — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), преимущественно в пригородных зонах.

Год постройки и износ

В Мурманске преобладают здания 5–9 этажей, возведённые в советский период. Средняя доля изношенности составляет:

• до 35 % — в домах, построенных после 2000 года;
• от 45 % до 65 % — в панельных «хрущёвках» и «брежневках» 1960–1980-х годов.

Примерно 320 тыс. м² признаны аварийными и включены в программу переселения (по состоянию на 1 января 2026 г.).

Динамика нового строительства

Ввод жилья последних лет

С 2021 по 2025 годы в Мурманске в среднем вводилось 180–220 тыс. м² новых квартир ежегодно. Основные объекты:

• жилые комплексы «Северный берег», «Заполярный», «Арктика-Сити»;
• дома повышенной этажности (12–17 этажей) в центральных районах;
• малоэтажные блокированные дома в микрорайоне Росляково.

Ценовой диапазон и классы

Демография и жилищное обеспечение

Численность населения

По данным на 1 июля 2025 года в Мурманске постоянно проживают 287 847 человек, из них:

• 124 120 мужчин (43,12 %);
• 163 727 женщин (56,88 %).

За последние пять лет население сократилось примерно на 10 тыс. человек, что влияет на спрос и специфику жилищного строительства.

Обеспеченность жильём

Средняя обеспеченность жилой площадью на одного жителя составляет 34,1 м², что выше среднего по России (32,8 м²), но ниже, чем в 2015 году (35,4 м²). Причины:

1. сокращение численности населения;
2. рост «вторичного» рынка (продажа квартир эмигрантами);
3. консервация части ветхого фонда.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Пригородные зоны

Наиболее активно ИЖС развивается в посёлках Молочный, Росляково, Минное и Североморск-3. Факторы роста:

• дешевые земельные участки (от 120 тыс. руб за сотку);
• льготные ипотечные программы «Семейная ипотека» и «Дальневосточный» (распространяется на арктическую зону);
• снижение стоимости строительных материалов на 5–7 % в 2025 году.

Типовые проекты и энергоэффективность

Популярны каркасно-щитовые дома 120–180 м² с вентилируемым фасадом и двойным остеклением. В 2026 году 83 % новых индивидуальных домов оборудованы тепловыми насосами и системами рекуперации воздуха, что позволяет экономить до 35 % отопительных расходов.

Городская среда и инфраструктура

Капремонт и реновация

С 2020 по 2025 гг. отремонтировано 1,35 млн м² многоквартирных домов. Ключевые программы:

• фасадное утепление и замена окон в 412 домах;
• обновление кровель и инженерных сетей в 187 домах;
• установка ИТП (индивидуальных тепловых пунктов) в 95 % домов центральных районов.

Дворовые территории

В рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды» в 2023–2025 гг. благоустроено 212 дворов. Появились:

1. многофункциональные спортивные площадки с подогревом;
2. велодорожки и зарядные станции для электросамокатов;
3. освещение на солнечных батареях (пилот в микрорайоне Саамский).

Аренда и цены на «вторичке»

Стоимость аренды

Средняя арендная плата (январь 2026 г.):

• 1-комнатная квартира — 22–25 тыс. руб./мес.
• 2-комнатная квартира — 28–32 тыс. руб./мес.
• 3-комнатная квартира — 35–40 тыс. руб./мес.

«Вторичный» рынок

Средняя цена 1 м² на вторичном рынке, 125 000 руб. (рост на 4 % за год). Наиболее ликвидные районы:

1. Центр (улица Ленина, проспект Кольский) — 145–155 тыс. руб./м²;
2. Росты — 130–140 тыс. руб./м²;
3. Окружное шоссе, 95–110 тыс. руб./м² (более доступный сегмент).

Перспективы до 2030 года

Стратегические проекты

Власти Мурманской области утвердили Генеральный план города до 2035 года. Основные инициативы:

• «Арктический квартал» — комплекс на 1 800 квартир с поликлиникой и школой на 1 100 мест к юго-западу от площади Пять Углов;
• Транспортная развязка «Северный обход» — снизит транзитный трафик через центр и откроет новые участки под застройку;
• ЖК «Полярный берег» — 14 монолитно-каркасных домов 14–18 этажей с подземным паркингом на 1 950 машино-мест.

Экологические акценты

В новых проектах предусмотрено:

1. использование модульных газовых котельных с низким уровнем выбросов NOx;
2. газовые микро-CHP (когенерация) для снижения нагрузки на центральные ТЭЦ;
3. зелёные крыши и вертикальное озеленение на 30 % фасадов.

Жилой фонд Мурманска переживает поступательное обновление: активное строительство новых домов сопровождается капитальным ремонтом старого фонда и развитием ИЖС. Несмотря на демографическое сокращение, город сохраняет инвестиционную привлекательность благодаря арктическим льготам, расширению инфраструктуры и экологически ориентированным проектам. К 2030 году ожидается рост доли энергоэффективного жилья до 60 % и снижение износа существующего фонда до 40 %.

Источники: Мурманскстат, Главное управление архитектуры и градостроительства Мурманской области, открытые данные Фонда содействия реформированию ЖКХ, аналитические обзоры «Яндекс.Недвижимость» и «ЦИАН» (январь 2026 г.).